別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江別 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 5-8 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江別市野幌町５２番８
 ②地積
　(㎡)		 1,539  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ5		 中層店舗、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西21m市道、三方路 水道、ガス、下水 野幌

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅周辺の整備事業を経て、地
域は活性化している。		 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 野幌駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ野幌駅前中心商業地域として江別市内における相対的な地位は上がっており、今後も引続き地価上昇傾向を
示すと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江別市内のＪＲ駅前や幹線道路沿いにおける商業地域の範囲。需要者は道内及び道外の法人事業者が中心
である。周辺における整備事業もあり、近年ＪＲ野幌駅前が江別市の中心的商業地域としての地位を固めているため、
地価上昇が顕著となっている。商業地で規模・総額が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと
判断され、テナント物件が少ない地域内では規範性が劣る理論的な価格である。本件では、精度的観点から対象不動産
の市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用、収益価格は参考にとどめて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期にわたる金融緩和の下支えもあり、商業
地背後の住宅地の地価上昇にから遅れて商業
地の地価上昇も見られるようになった。


野幌駅周辺では土地需要が供給を上回ってお
り、地価上昇圧力が依然として強い。



特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江別 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
５１２１７
-115001		 江別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西（駅前広
場）市道、
南東21m、
北東18m、
南西6m、
四方路
商業

(100,400)
b １２４１３
３１２１７
-595001		 江別市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m市道、
北西11m、
角地
商業

(100,400)
c １２４１３
３１２１７
-595002		 江別市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
南西8m、角地
準住居

(70,200)
d １２４１３
３１２１７
-595012		 江別市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南西11m、
角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,865  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
72,320 		 100
[  90.9]
79,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
85,100 
b (　           ) 
63,524  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,533 		 100
[  79.2]
85,269 
91,200 
c (　           ) 
74,134  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
79,532 		 100
[  71.3]
111,546 
119,000 
d (　           ) 
89,546  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
91,678 		 100
[  92.1]
99,542 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



江別 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,695,320 
25,545,300 
79,150,020 
75,632,000 
3,518,020 		 （　0.9444）
3,322,418 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     77,265,535 円　　　　（　     50,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江別 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 1,181.47 Ｓ5 5,825.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,539 ㎡     33.7 m x   44.5 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は事務所で部分貸しを想定。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 建物規模、用途、階層等から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,076.91 
80.7 
869.07 
2,290 
1,990,170 		 6.0  11,941,020 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,181.47 
85.3 
1,007.79 
1,780 
1,793,866 		 3.0  5,381,598 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
1,181.47 
85.3 
1,007.79 
1,760 
1,773,710 		 3.0  5,321,130 
0.0  0 
塔屋
  ～  
22.77 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,825.56 
84.1 
4,900.23 

9,105,166 		 33,286,008 
0 
⑨年額支払賃料      9,105,166 円　×　12ヶ月　＝　     109,261,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,900.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,261,992 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     6,607,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,382,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,286,008 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         312,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,695,320 円　　　　（　        68,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３３５
２１７
　　　　-595003		 1,574  
(   1,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,691 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,301 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４５５
２１７
　　　　-591012		 1,887  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 85.0]
2,523 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江別 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,640,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,439,600 円  　　　      110,989,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,153,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,832,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,320,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,545,300 円　（　　　　　　        16,599 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9444    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　   5,825.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,632,000 円  
（　　　　　        49,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,695,320 円      
②総費用 25,545,300 円      
③純収益　①－② 79,150,020 円      
④建物等に帰属する純収益 75,632,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,518,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,322,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,265,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江別 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江別市野幌町５２番８
 4308001134853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江別 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 5-8 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江別市野幌町５２番８
 ②地積
　(㎡)		 1,539  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ5		 中層店舗、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西21m市道、三方路 水道、ガス、下水 野幌

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 江別の顔づくり事業が完了し
た野幌駅前の商業地域		 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 野幌駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 江別駅周辺の土地区画整理事業・街路事業等が完了し、今後の発展に期待が寄せられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江別市の商業地域及びその周辺の商住混在地域と把握した。需要者としては店舗又は事業所の取得を目的
とする一般事業法人、賃貸用不動産の取得を目的とする不動産関連事業者等が想定される。ＪＲ野幌駅周辺では鉄道の
高架化、土地区画整理事業、街路整備事業等が行われ、利便性の向上や施設の集約化が進んだ。商業地では流通する物
件はほとんど無く、背後の住宅地においても希少性から成約価格は高止まりの状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗等の賃貸用不動産も多いことから収益還元法を適用したが、収益価格の試算においては土地に帰属する
純収益の割合が建物に帰属する純収益に比して小さいため、採用数値の僅かな差異が結果を大きく左右することとなり
その精度は比準価格に比べ劣るものと判断される。本件では、比準価格を標準として、収益価格は参考に止め、前年価
格からの検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準とすべき他の標準地は存しない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰により、計画延期や見直し案件
が散見され、影響が広範に及ぶことが懸念さ
れる。


江別の顔づくり事業等により、地域の相対的
地位は向上した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江別 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
５１２１７
-115001		 江別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西（駅前広
場）市道、
南東21m、
北東18m、
南西6m、
四方路
商業

(100,400)
b １２４１３
３１２１７
-595007		 江別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西24.5m道
道、中間画地
準住居

(60,200)
c １２４１４
５１２１７
-115002		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２４１３
３１２１７
-595013		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,865  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
72,320 		 100
[  90.9]
79,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
85,100 
b (　           ) 
47,945  		 100
[ 100.0]		 [ 117.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,335 		 100
[  67.2]
83,832 
89,700 
c (　           ) 
70,236  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
69,228 		 100
[  77.8]
88,982 
95,200 
d (　           ) 
75,122  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,629 		 100
[  74.3]
107,172 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



江別 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,855,226 
26,311,306 
85,543,920 
82,152,000 
3,391,920 		 （　0.9444）
3,203,329 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     74,496,023 円　　　　（　     48,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江別 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,181.47 Ｓ5 5,802.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,539 ㎡     33.7 m x   44.5 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 共用部分として屋内階段等の設置を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,076.91 
80.7 
868.68 
2,398 
2,083,095 		 6.0  12,498,570 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,181.47 
85.3 
1,007.84 
1,918 
1,933,037 		 3.0  5,799,111 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
1,181.47 
85.3 
1,007.84 
1,894 
1,908,849 		 3.0  5,726,547 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,802.79 
84.4 
4,900.04 

9,742,679 		 35,477,322 
0 
⑨年額支払賃料      9,742,679 円　×　12ヶ月　＝　     116,912,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,900.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,912,148 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     7,118,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,521,739 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,477,322 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         333,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,855,226 円　　　　（　        72,680 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４５５
２１７
　　　　-591012		 1,887  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 80.0]
2,680 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３３５
２１７
　　　　-595003		 1,574  
(   1,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,841 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江別 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,040,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,745,606 円  　　　      118,640,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,153,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,852,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,311,306 円　（　　　　　　        17,096 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9444    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   5,802.79 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 82,152,000 円  
（　　　　　        53,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,855,226 円      
②総費用 26,311,306 円      
③純収益　①－② 85,543,920 円      
④建物等に帰属する純収益 82,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,391,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,203,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,496,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江別 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江別市野幌町５２番８
 4308001134853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考