令和6年1月12日　提出 江別 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -29 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市新栄台６２番１９ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 野幌 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 野幌駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 江別市郊外部に位置する住宅地域で、地域要因に大きな変動要因はない。市内ではここ数年住宅地需要が堅調で 、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江別市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、札幌市等の市外からの流入もみられ る。対象標準地はＪＲ駅からやや距離のある閑静な住宅地域で、利便性にやや劣るものの、市全体の住宅地需要増加の 影響を受けている。土地価格は画地規模により多岐にわたり、新築住宅は３，０００万円程度が取引の中心である。物 価高による建築費の上昇が続いているものの、現状の住宅需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。新栄台地区の自用の一般住宅取引が中 心の地域で賃貸需要は弱く、賃貸市場がやや未成熟なことから、収益価格を求めることができなかった。本評価におい ては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [111.8] 100 100 [101.5] 100 [147.0] [101.5] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による建築費の上昇が続いているもの の、市内の住宅地需要は堅調な状態にある。 新型コロナウイルスの５類移行の影響は特段 みられない。 札幌市の住宅地価格の高騰が続いており、札 幌より割安であることから、地価は上昇傾向 。比較的価格帯の低い地域であり、上昇率は 高くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％