別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江別 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江別市高砂町２８番２
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 高砂

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 高砂駅北方

400m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ高砂駅周辺に位置する住宅地域で、地域要因に大きな変動要因はない。市内ではここ数年住宅地需要が堅調
で、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ駅徒歩圏を中心に、江別市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、札幌市等の
市外からの流入もみられる。対象標準地はＪＲ高砂駅周辺の利便性のよい住宅地域で、住宅需要は底堅い。土地価格は
画地規模により多岐にわたり、新築住宅は３，０００～３，５００万円程度が取引の中心である。物価高による建築費
の上昇が続いているものの、現状の住宅需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も
見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の
高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江別 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[104.5]		 100
[150.0]		 [104.5]
100		 50,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高による建築費の上昇が続いているもの
の、市内の住宅地需要は堅調な状態にある。
新型コロナウイルスの５類移行の影響は特段
みられない。

札幌市の住宅地価格の高騰が続いており、札
幌より割安であることから、地価は上昇傾向
。ＪＲ駅徒歩圏内であることもあり、需要は
強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江別 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
３１２１７
-591060		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１３
３１２１７
-591056		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m市道、
北西11m、
角地
１低専

(50,60)
c １２４１４
６１２１７
-111009		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１３
３１２１７
-591046		 江別市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２４１４
６１２１７
-111005		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,485  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
63,609 		 100
[ 127.5]
49,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
52,100 
b (　           ) 
58,193  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
55,700 		 100
[ 115.0]
48,435 
50,600 
c (　           ) 
47,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
46,849 		 100
[  98.0]
47,805 
50,000 
d (　           ) 
47,537  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
50,581 		 100
[  94.0]
53,810 
56,200 
e (　           ) 
44,278  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
44,932 		 100
[  89.3]
50,316 
52,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,500 円／㎡]  



江別 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,798,188 
671,724 
3,126,464 
2,704,560 
421,904 		 （　0.9732）
410,597 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      9,548,767 円　　　　（　     31,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江別 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.80 Ｗ2 291.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   307 ㎡     12.7 m x   24.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階１ＤＫの住宅（３３㎡程度）を８戸想定した。 ⑦有効率　  91.1 ％
の理由		 この種の建物として標準的な共用部分。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
145.80 
91.1 
132.82 
1,230 
163,369 		 1.0  163,369 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
145.80 
91.1 
132.82 
1,240 
164,697 		 1.0  164,697 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.60 
91.1 
265.64 

328,066 		 328,066 
0 
⑨年額支払賃料        328,066 円　×　12ヶ月　＝　       3,936,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,936,792 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       285,655 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,795,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           328,066 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,798,188 円　　　　（　        12,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４６５
２１７
　　　　-111002		 1,203  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４６５
２１７
　　　　-111003		 949  
(     948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江別 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,600 円  　　　　     38,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 122,424 円  　　　        4,080,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      324,700 円  　　　　     38,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,200 円  　　　　     38,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,200 円  　　　　     38,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,724 円　（　　　　　　         2,188 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,704,560 円  
（　　　　　         8,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,798,188 円      
②総費用 671,724 円      
③純収益　①－② 3,126,464 円      
④建物等に帰属する純収益 2,704,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,904 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 410,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,548,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江別 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江別市高砂町２８番２
 4308000101626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江別 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江別市高砂町２８番２
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 高砂

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ駅近くの住宅地域。 街

路		 基準方位北　８ｍ市
道		 交通

施設		 高砂駅北方

400m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。需要増と供給減を反映し、地
価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ駅徒歩圏内に位置する住宅地の範囲。需要者は市内に居住する一次取得者が中心で、近年の札
幌市内の地価高止まりを受けて札幌からの転入者も見られる。利便性が優ることもあり、新型コロナ感染症の影響も見
られず、需要は強い傾向が続いている。中心となる価格帯は土地で１，０００万円台半ば、新築戸建住宅は３，０００
万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が大半で自用目的の取引が中心であるため、収益物件に対する投資はあまり見られない場所柄である。収益性
に着目した収益価格は想定条件が多く、理論的で規範性が劣るため参考にとどめ、市場性を反映した規範性の高い比準
価格を採用し、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江別 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[104.5]		 100
[144.2]		 [104.5]
100		 52,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期にわたる金融緩和等の影響から、戸建住
宅地に対する需要は強く、高値取引も見られ
る。


ＪＲ駅から近いこともあり、土地需要は好調
で、地価は上昇傾向が続いている。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江別 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
６１２１７
-111002		 江別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m市道、
北西8m、
二方路
２中専

(60,200)
b １２４１４
６１２１７
-111005		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c １２４１４
６１２１７
-111009		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１３
７１２１７
-111003		 江別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
45,516 		 100
[ 102.0]
44,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
46,600 
b (　           ) 
44,278  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
44,932 		 100
[  88.2]
50,943 
53,200 
c (　           ) 
47,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
46,849 		 100
[  98.0]
47,805 
50,000 
d (　           ) 
68,596  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
69,909 		 100
[ 100.8]
69,354 
72,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,500 円／㎡]  



江別 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,826,439 
790,981 
3,035,458 
2,664,200 
371,258 		 （　0.9732）
361,308 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,402,512 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江別 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.80 Ｗ2 291.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   307 ㎡     12.7 m x   24.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：１ＤＫ（約３３㎡）×４戸、２階：１ＤＫ（約３３㎡）×４戸、２階建て木造アパートを想定。　 ⑦有効率　  91.1 ％
の理由		 内階段の２階建てアパートとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
145.80 
91.1 
132.82 
1,210 
160,712 		 1.0  160,712 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
145.80 
91.1 
132.82 
1,220 
162,040 		 1.0  162,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.60 
91.1 
265.64 

322,752 		 322,752 
0 
⑨年額支払賃料        322,752 円　×　12ヶ月　＝　       3,873,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,873,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　       ％　＝　　       193,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,823,373 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           322,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,826,439 円　　　　（　        12,464 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３７５
２１７
　　　　-591003		 1,093  
(   1,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１３７５
２１７
　　　　-595009		 1,159  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
1,195 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江別 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,000 円  　　　　     38,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 160,681 円  　　　        4,017,024　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,200 円  　　　　     38,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,000 円  　　　　     38,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,500 円  　　　　     38,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         790,981 円　（　　　　　　         2,576 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,664,200 円  
（　　　　　         8,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,826,439 円      
②総費用 790,981 円      
③純収益　①－② 3,035,458 円      
④建物等に帰属する純収益 2,664,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 371,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 361,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,402,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江別 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江別市高砂町２８番２
 4308000101626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考