別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
美唄 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美唄 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 村上 功英   TEL.
鑑定評価額 7,570,000 円  1㎡当たりの価格 12,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
美唄市大通西1条南1丁目1番1
「大通西1条南1-3-6」
②地積
 (㎡)
601  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(100,400)

1:1.2
店舗

SRC2
小売店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの商業地
東27m国道、南側道 水道、ガス、下水 美唄

150m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

27m国道 交通

施設
美唄駅西方

150m
法令

規制
(都) 商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
人口減少、高齢化等の影響に加え、郊外型店舗への顧客の流出等もあり、駅周辺の国道沿いの商業地の新規土地
需要は殆ど期待できない。今後も衰退傾向が続き、地価下落も続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に美唄市一円の商業地及びその周辺の圏域で、需要者の中心は小売店舗等としての利用を前提とした法
人又は、個人事業者になるものと思料される。幹線道路沿いの地域であることから、駐車場を十分に確保できる画地規
模があれば、需要の可能性も期待されるものの、画地規模の小さな店舗等が建ち並んでいる現況にある。郊外型店舗等
へ顧客の流出もあり、衰退傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、近時の周辺地区の規範性の高い事例が少なく、地域格差のやや大きな事例も採用したものの、補修正等に
より市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己使用の店舗等が主体で、賃貸
市場が未成熟なことから、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用
し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
石狩5市の土地価格は上昇傾向であったが、
建築費の高騰が土地価格の上昇を抑制しつつ
ある。地方都市は一部の都市を除き、地価下
落が続いている。

中心商業地域であるが、人口減少、高齢化、
顧客の分散等により、新規の商業地取引は殆
ど認められず、衰退傾向は続いている。


特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.3 %  %
3 試算価格算定内訳 美唄 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12413
71215
-117001
美唄市

更地


  
(           ) 
長方形 南18m市道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
b 12413
71215
-595001
美唄市

建付


  
(           ) 
長方形 東27m国道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
c 12413
71215
-595002
美唄市

更地


  
(           ) 
長方形 南22m市道、
東10.9m、
角地



(都) 近商

(100,300)
d 12413
71215
-597001
美唄市

建付


  
(           ) 
長方形 西25m国道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
6,433  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

6,317 
100
[  59.4]

10,635 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

11,200 
b (            
13,228  
100
[ 100.0]
[  94.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,553 
100
[ 100.0]

12,553 

13,200 
c (            
9,075  
100
[ 100.0]
[  93.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.0]

7,873 
100
[  80.0]

9,841 

10,300 
d (            
8,697  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

8,384 
100
[  61.8]

13,566 

14,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -7.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,600 円/㎡]  



美唄 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の店舗、店舗兼住宅等が多い地域で、賃貸市場が未成熟のため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 美唄 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  美唄市大通西一条南一丁目1番1
4301000129944-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
美唄 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美唄 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 須藤 秀行   TEL.
鑑定評価額 7,450,000 円  1㎡当たりの価格 12,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
美唄市大通西1条南1丁目1番1
「大通西1条南1-3-6」
②地積
 (㎡)
601  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(100,400)

1:1.2
店舗

SRC2
小売店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの商業地
東27m国道、南側道 水道、ガス、下水 美唄

150m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

27m国道 交通

施設
美唄駅西方

150m
法令

規制
(都) 商業
(100,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
国道沿いの既成商業地域であるが、繁華性の低い状態は今後も続くと思われる。地価は背後の住宅地の水準に近
くなるまで下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美唄市の商業地域及び住宅商業混在地域である。需要者は沿道サービス・小売店舗等の経営を目的とする
個人事業者及び法人である。市内の商業施設は日用品を扱う小売店舗や飲食店舗が中心であり、市勢の衰退による購買
力の低下に加え、札幌市等への顧客の流出から商況は低迷しており、業務系用途の不動産需要は脆弱である。市内は商
業地の取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
美唄市の商業地はごく一部の地域を除き自己使用の店舗兼住宅が中心であり商業繁華性は極めて低く、また、戸建住宅
も多く見られる等、商業施設の集積度も低い。当該地域は事業者向けの賃貸市場が形成されていないため、収益還元法
の適用は断念した。以上より、本件は市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
美唄市は人口減少及び高齢化傾向が続いてお
り、不動産需要は総じて弱含みである。



地域要因に特段の変動はないが、市勢の衰退
から、地価は下落傾向で推移している。



特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.8 %  %
3 試算価格算定内訳 美唄 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12413
71215
-595001
美唄市

建付


  
(           ) 
長方形 東27m国道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
b 12413
71215
-595002
美唄市

更地


  
(           ) 
長方形 南22m市道、
東10.9m、
角地



(都) 近商

(100,300)
c 12413
71215
-595004
美唄市

建付


  
(           ) 
長方形 南16m道道、
北6m、二方路




(都) 近商

(84,200)
d 12413
71215
-597001
美唄市

建付


  
(           ) 
長方形 西25m国道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
13,228  
100
[ 100.0]
[  94.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,553 
100
[ 100.0]

12,553 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

13,200 
b (            
9,075  
100
[ 100.0]
[  93.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.0]

7,873 
100
[  72.0]

10,935 

11,500 
c (            
8,072  
100
[ 100.0]
[  93.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

7,391 
100
[  68.4]

10,806 

11,300 
d (            
8,697  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

8,384 
100
[  64.5]

12,998 

13,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,400 円/㎡]  



美唄 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の店舗兼住宅が中心で、業務系の賃貸需要は脆弱な地域であり、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 美唄 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  美唄市大通西一条南一丁目1番1
4301000129944-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考