令和6年1月15日　提出 稚内 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稚内 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稚内市萩見５丁目２１８１番１４５ ｢萩見５－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m市道 水道、下水 南稚内 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 南稚内駅南東方 3.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東部郊外に位置する住宅地域。今後も現状維持と予測する。郊外大型店舗との接近性が良好で人気はあるが、地 域経済の低迷、人口減少等の影響により需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稚内市内の住宅地域の範囲である。特に東部郊外の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は市内在住 の一次取得者層である。郊外大型店舗との接近性が良好で人気はあるが、地域経済の低迷、人口減少等の影響により需 要は弱含みで、地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で２５０～３００万円程度、新築戸 建で２，５００万円前後程度である。なお、物価上昇等による地価への大きな影響は現れていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性が高い萩見地区に存する事例を採用し適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説 得力のあるものとなっている。近隣地域は東部郊外の戸建住宅地域であり、賃貸住宅の需要は弱く、経済合理性の観点 から賃貸住宅の建設は想定しがたいため収益価格は試算できなかった。当該地域の価格形成は市場性が重視されている 。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稚内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.5] 100 [ 82.0] [103.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、人口減少等の影響で、住宅 地需要は弱含みである。物価上昇等による地 価への大きな影響は現れていない。 東部郊外に位置する住宅地域。郊外大型店舗 との接近性が良好だが、地域経済の低迷等の 影響で需要は弱含み、地価は若干の下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％