令和6年1月13日　提出 苫小牧 9-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市晴海町４１番３外 ②地積 　(㎡) 18,960   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 工場 大規模製材工場が集 まった臨海型の工業 団地 南西20m道路 水道 沼ノ端 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の工業団地 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 沼ノ端駅南西方 5.2km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 港に近接した臨海工場団地であり、地域内には規模の大きい工場が多く、苫小牧港の貨物取扱量の増加等も背景 に需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域一円であり、需要者の中心は、主に製造業の道内外の法人事業者と見られる。材木や鋼材 関連の比較的規模の大きい工場が集まっており、輸送環境に優位性がある苫小牧西港に近接した立地条件から需要者の 選好性は高い。景気回復等に伴う苫小牧港の貨物取扱量増加から需要は安定しており、地価水準は横ばい傾向と予測さ れる。取引の中心となる価格帯は、需要者の属性や取引規模によって様々であるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海部に工場等が建ち並ぶ地域である。自己利用目的のものが大半であり、賃貸物件は極めて少なく、賃貸事業の投資 採算性を確保するのが困難であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的 の取引が中心であるため、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 8,420  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要 は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導 体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視 する必要がある。 トラック輸送がしやすい街路条件で、幹線道 路や港湾へのアクセスにも優れる立地から需 給は安定的であり、地価は横ばい傾向で推移 するものと予測。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％