令和6年1月11日　提出 苫小牧 9-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 6,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字錦岡６８番２ ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場兼事務所 小工場、住宅等が混 在する国道沿いの工 業地域 南東27m国道 水道 錦岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 錦岡駅北東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 錦岡の国道３６号沿いに業務系施設・住宅等が混在する地域である。本地区における投資意欲は乏しく、全般的 にやや衰退気味の状況にある。地価は現在のところほぼ横這い。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市における小～中規模の工業地域一円。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人・中小の法人 事業者である。国道沿いに面するため用途の多様性を持つ反面、工業施設の集積度の低い市西部に位置するところから 、本地域に対する投資意欲は低調である。地域の特性から取引自体が極度に少なく、市場での需要の中心となる価格帯 の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの小規模な工場・営業所等が立地する地域であるが、自用の物件が多く賃貸市場が充分成熟していないため、 収益還元法は適用しなかった。試算価格の調整にあたっては、取引の実態を反映して規範性の高い比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 6,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市における工業系不動産の需給動向は 、コロナウィルス禍が峠を越えた現在、従来 の堅調な動きをほぼ取り戻している。 地域要因的には格別の変動はないが、工業系 施設の集積度の低い地域であり、やや衰退気 味の状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％