令和6年1月12日　提出 苫小牧 9-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８ ｢沼ノ端中央１－１－２７｣ ②地積 　(㎡) 2,956   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 事務所 Ｗ2 資材置場、工場等が 散在する国道沿いの 工業地域 南東18m国道 水道 沼ノ端 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日高自動車道に隣接する国道 沿いの工業地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 ＪＲ沼ノ端駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も当分は現況の工業環境が続くと思料する。地価水準は低いが、国道沿いに存し商業系・流通系利用等他 用途への転換も可能なため一定の需要が見込まれ、地価はほぼ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市郊外一円の工業地域の圏域で、需要者の中心は圏内に地縁性のある個人・道内外の中小法人事 業者等である。主要国道沿いに在り車両交通量が多く用途の多様性を持つ。札幌方面道央道に繋がる日高自動車道乗入 れ連絡路に近いが、ＪＲ軌道・幹線道路等に挟まれ面的制限があり、国道背後には連繋する道路網等が未整備で発展性 に乏しく取引は少ない。地域の特性から取引価格・規模等は様々で需要の中心となる価格帯の判断は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模工場等が散在する工場地域で、自己所有・自己利用目的で用地取得することが多数である。これら 工業系建物に係る賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。よって、規範性高く 代替性に富む事例等から考察し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域で の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [ 98.0] 100 5,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道の代表的工業・港湾都市である。コスト高 止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が 残るも、ラピダス支援企業の苫東等への進出 に期待がかかる。 現況の工業環境に特段の変動はない。隣接す る国道背後の沼ノ端鉄南地区では新たな住宅 分譲地が熟成中で町並みの変化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％