令和6年1月11日　提出 苫小牧 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市あけぼの町１丁目２２８番１６１ ｢あけぼの町１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 4,557   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北西20m市道 水道、下水 沼ノ端 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 沼ノ端駅北西方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 「苫小牧東ＩＣ」に近く、ラピダスのある千歳市と近い立地から、今後も横這い乃至若干の上向きと予測。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市一円の流通業務地域。需要の中心は地元企業のほか、道内外の事業者である。当該地域は市内中 心部、高速ＩＣ、苫小牧港へのアクセスが良好な上に、最近、千歳「ラピダス」の影響から、苫東では半導体関連の工 場進出や国内最大のデ－タセンタ－の建設も決まり、地域を取り巻く環境は良好で、地価は安定的に推移。なお需要の 中心となる価格帯は、規模や事務所等の建物付等の有無により大きく異なり、適正な把握が難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は中小工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸は殆どなく自用目的の工場・倉 庫等が中心のため、収益還元法は適用できない。比準価格は、地域と類似する流通系の工業地の価格形成要因をもつ事 例からの試算結果で精度は高い。よって比準価格を基準に、代表標準地からの検討結果を勘案し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 9,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中国向け海産物の制限により貨物取扱量は減 少したが、千歳ラピダスの影響から、電算セ ンタ－や半導体・バイオマス関連の企業の立 地が散見される。 市内中心部、高速道路等へのアクセスが良好 な流通業務地域。利便性が良いことから当該 地域の需要は安定している。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％