別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
苫小牧 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市元中野町２丁目７番１外
｢元中野町２－７－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 9,098  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 事務所

Ｗ1		 工場、事業所等が混
在する工業地域
 南30m市道、四方路 水道、ガス、下水 苫小牧

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

2.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業地であるが、住宅地移行地域の要因を持ち、周辺住宅地の進展もあり、今後も安定的と予測。
(3)最有効使用の判定 事業所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の港湾隣接地域を中心とした工業地域一円。需要者は地元企業のほか道内外の企業も想定される。中
心部に近く、また臨港地区の大規模工場地にも近いため関連産業との関係性は良好。周辺にはスーパーや一般住宅もあ
り、純粋な工場地とは異なり、周辺住宅の影響がみられる。規模や事務所等の建物付かで価格にバラツキがあるため、
取引の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪５万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古い事例を含め広範囲に収集した事例から比準価格が求められた。地域は賃貸市場が未成熟で、自己所有の流通系の工
場等が需要が中心のため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は地域的特性を踏まえ適切に格差修正され、近時の
地域の状況を反映したものとなっている。以上から、比準価格を基準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中国向け海産物の制限により貨物取扱量は減
少したが、千歳ラピダスの影響から、電算セ
ンタ－や半導体・バイオマス関連の企業の立
地が散見される。

周辺住宅地の進展もあり、移行地的要素のあ
る当該地域の地価は安定的に推移。



ない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
８１２１３
-50007		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
北7.3m、角地
２中専

(70,200)
b １２４１４
８１２１３
-902		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m未舗装道
路、東6m、
二方路
準工
臨港地区
(60,200)
c １２４１４
８１２１３
-50905		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東13m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
d １２４１４
８１２１３
-50904		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東13m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
e １２４１４
０１２１３
-50903		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西10m市道、
北西10m、
角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
16,090 		 100
[ 100.0]
16,090 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
8,631  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,546 		 100
[  53.0]
16,125 
16,100 
c (　           ) 
14,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,600 		 100
[ 100.0]
14,600 
14,600 
d (　           ) 
14,906  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,906 		 100
[ 100.0]
14,906 
14,900 
e (　           ) 
16,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
15,654 		 100
[ 110.0]
14,231 
14,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,200 円／㎡]  



苫小牧 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 大規模な流通業務地であり、賃貸事例が見られず、賃貸市場が形成されていない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 苫小牧 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市元中野町二丁目７番１
 4323000314192-0000
2 　苫小牧市元中野町二丁目７番２
 4323000314193-0000
3 　苫小牧市元中野町二丁目７番３
 4323000314194-0000
4 　苫小牧市元中野町二丁目７番４
 4323000314195-0000
5 　苫小牧市元中野町二丁目７番５
 4323000314196-0000
6 　苫小牧市元中野町二丁目７番６
 4323000314197-0000
7 　苫小牧市元中野町二丁目７番７
 4323000314198-0000
8 　苫小牧市元中野町二丁目７番９
 4323000314199-0000
9 　苫小牧市元中野町二丁目７番１０
 4323000314200-0000
10 　苫小牧市元中野町二丁目７番１１
 4323000314201-0000
11 　苫小牧市元中野町二丁目７番１２
 4323000314202-0000
12 　苫小牧市元中野町二丁目７番１３
 4323000314203-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
苫小牧 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市元中野町２丁目７番１外
｢元中野町２－７－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 9,098  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 事務所

Ｗ1		 工場、事業所等が混
在する工業地域
 南30m市道、四方路 水道、ガス、下水 苫小牧

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

2.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的中心部に近いため周辺には住宅地が進展し、住宅地要素が織り込まれた地域として同様の環境が維持され
るものと予測する。周辺地域の進展状況から横ばい傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 事業所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の港湾隣接地域を中心とした工業地域一円。需要者は地元企業のほか道内外の企業も想定される。中
心部に近く、また臨港地区の大規模工場地にも近いため関連産業との関係性は良好である。周辺にはスーパーや一般住
宅もあり、純粋な工場地とは異なり、周辺住宅の影響がみられる。規模等にバラツキがあるため取引の中心価格帯の把
握は難しいが、土地単価で坪５万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地においては自用の事務所や倉庫等が多く、賃貸市場が形成されていないため収益価格は算定できなかった。
比準価格は状況類似地域内に所在する事例により求めたもので、現実の市場動向を反映した価格である。よって比準価
格を標準とし、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流関連を中心に工業用地に対する需要は堅
調で、市域全体として工業地の地価も安定し
た状態が続いている。


工業系不動産に対する宅地需要は堅調な状況
が続いており、また背後の住宅地の進展を受
け、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
８１２１３
-903		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m未舗装道
路、西10m、
二方路
準工
臨港地区
(60,200)
b １２４１４
２１２１３
-50916		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m市道、
南東16m、
北西13m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
c １２４１４
２１２１３
-50908		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西18m市道、
北東18m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１４
２１２１３
-50915		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m道道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
9,495 		 100
[  69.6]
13,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
13,600 
b (　           ) 
13,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
12,844 		 100
[  85.0]
15,111 
15,100 
c (　           ) 
16,167  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
15,397 		 100
[  93.0]
16,556 
16,500 
d (　           ) 
14,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,515 		 100
[  94.9]
15,295 
15,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,200 円／㎡]  



苫小牧 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 大規模な流通業務地であり、賃貸事例が見られず、賃貸市場が形成されていない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 苫小牧 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市元中野町二丁目７番１
 4323000314192-0000
2 　苫小牧市元中野町二丁目７番２
 4323000314193-0000
3 　苫小牧市元中野町二丁目７番３
 4323000314194-0000
4 　苫小牧市元中野町二丁目７番４
 4323000314195-0000
5 　苫小牧市元中野町二丁目７番５
 4323000314196-0000
6 　苫小牧市元中野町二丁目７番６
 4323000314197-0000
7 　苫小牧市元中野町二丁目７番７
 4323000314198-0000
8 　苫小牧市元中野町二丁目７番９
 4323000314199-0000
9 　苫小牧市元中野町二丁目７番１０
 4323000314200-0000
10 　苫小牧市元中野町二丁目７番１１
 4323000314201-0000
11 　苫小牧市元中野町二丁目７番１２
 4323000314202-0000
12 　苫小牧市元中野町二丁目７番１３
 4323000314203-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考