鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
苫小牧 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-16

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　上村　慎吾

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市東開町３丁目５９０番２｢東開町３－１９－３｣				②地積　(㎡)	679 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	営業所、店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域	北西50m道道、背面道	水道、下水	沼ノ端 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後で宅地開発が進む東部の
路線商業地域

街

路

５０ｍ道道

交通

施設

沼ノ端駅南西方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沼ノ端商業ゾーンの西端に位置しているが、背後住宅地の人気が高まり購買層が増加していることから、地価は
横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の
中小法人や道内法人だが、道外の大手法人も一部で見られる。娯楽産業等の店舗が建ち並ぶものの、商業集積度は決し
て高くない。しかし、近年は背後住宅地の人気が高まっており、購買層増加による波及効果が期待され、需給は安定し
ている。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり６～７万円程度が取引の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

広幅員の幹線道路沿い路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件
の取引も一部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に
求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収
益価格を参考にとどめ、他標準地の推移動向や近時の需給動向等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要
は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導
体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視
する必要がある。

商業集積度は高くないものの、交通量が多く
、開発が進む背後住宅地からの集客も期待で
きることから、需給は安定的である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４４１２１３ -50509	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東50m道道、南西10m、角地		準工 (70,200)
b	１２４１４４１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m道道、南西22m、南東8m、三方路		準住居居住誘導区域 (70,200)
c	１２４１４４１２１３ -50507	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、南東18m、角地		近商地区計画等 (100,300)
d	１２４１４１１２１３ -50034	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２４１４４１２１３ -3	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北東36m道道、南西10m、二方路		準工居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,712	100 [ 100.0]	17,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	18,200
b	(　 ) 26,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,147	100 [ 116.6]	21,567		22,200
c	(　 ) 24,415	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,805	100 [ 130.2]	18,283		18,800
d	(　 ) 21,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	20,746	100 [ 125.0]	16,597		17,100
e	(　 ) 25,184	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,573	100 [ 114.4]	21,480		22,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

苫小牧 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,359,616	1,160,980	4,198,636	3,706,500	492,136	（　0.9740） 479,340	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,782,449 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.15	Ｓ2	372.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	679 ㎡	20.3 m x 33.7 m	前面道路：道道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.15	100.0	186.15	1,370	255,026	1.0	255,026
							1.0	255,026
2～ 2	住宅	186.15	100.0	186.15	1,130	210,350	1.0	210,350
							0.0	0
～

～

～

計		372.30	100.0	372.30		465,376		465,376
								255,026

⑨年額支払賃料	465,376 円　×　12ヶ月　＝　 5,584,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,584,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,305,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,359,616 円　　　　（　 7,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４４５２１３　　　　-50506	1,540 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,395 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１４４５２１３　　　　-50511	1,559 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	52,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	223,380 円	5,584,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	52,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,160,980 円　（　　　　　　 1,710 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,706,500 円（　　　　　 5,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,359,616 円
②総費用	1,160,980 円
③純収益　①－②	4,198,636 円
④建物等に帰属する純収益	3,706,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	479,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,782,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市東開町三丁目５９０番２	4323000276797-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
苫小牧 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-16

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　三好　克治

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市東開町３丁目５９０番２｢東開町３－１９－３｣				②地積　(㎡)	679 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	営業所、店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域	北西50m道道、背面道	水道、下水	沼ノ端 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ沼ノ端駅周辺道道沿いの
路線商業地域

街

路

５０ｍ道道

交通

施設

ＪＲ沼ノ端駅南西方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　遊戯場・コンビニ等も建つ商業地域として今後もその交通量の多い商業環境が続くと思料する。選好性の強い
東部地区住宅地域を背後に抱え、地価はほぼ安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は苫小牧市一円の幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者の中心は圏内に地縁性をもつ個人・法人事業者
等のほか、全道展開のコンビニ・全国展開の遊技場等も見られる。競合する周辺の明野南通等で商業施設の熟成が進む
なか、近隣地域では核となる中規模物販店舗がないため集客力弱いが、背後地では鉄北地区のほか、鉄南地区での人口
増もあり一定の需要が見込まれる。取引の規模等は様々で、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は低層店舗等を主とする路線商業地域で土地取引の中心は自用目的である。２階建店舗兼共同住宅を想定・
試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引にあたり収益性はあまり考慮しない。よって、鉄南地区同一道
道沿いの代替性に富む事例等から検討した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、当該地域での需給動向を考
慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道の代表的工業・港湾都市である。コスト高
止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が
残るも、ラピダス支援企業の苫東等への進出
に期待がかかる。

特段の変動はない。鉄北地区での売地不足や
地価上昇により、背後鉄南地区の既成住宅地
や分譲地では熟成が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４４１２１３ -508	苫小牧市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m道道、南東8m、二方路		準住居居住誘導区域 (70,200)
b	１２４１４４１２１３ -50507	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、南東18m、角地		近商地区計画等 (100,300)
c	１２４１４４１２１３ -50509	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東50m道道、南西10m、角地		準工 (70,200)
d	１２４１８０１２１３ -50506	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西45m市道、南西18m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,440	100 [ 132.6]	21,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 24,415	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,805	100 [ 132.4]	17,980		18,500
c	(　 ) 18,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,712	100 [ 100.0]	17,712		18,200
d	(　 ) 34,762	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,188	100 [ 134.6]	25,400		26,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

苫小牧 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,316,763	1,106,693	4,210,070	3,706,500	503,570	（　0.9740） 490,477	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,009,735 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.15	Ｓ2	372.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	679 ㎡	20.3 m x 33.7 m	前面道路：道道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３戸（２ＬＤＫ：約６２㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.15	100.0	186.15	1,360	253,164	1.0	253,164
							1.0	253,164
2～ 2	共同住宅	186.15	100.0	186.15	1,120	208,488	1.0	208,488
							0.0	0
～

～

～

計		372.30	100.0	372.30		461,652		461,652
								253,164

⑨年額支払賃料	461,652 円　×　12ヶ月　＝　 5,539,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,539,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,262,833 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,544 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,316,763 円　　　　（　 7,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１８０５２１３　　　　-50501	1,949 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,384 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１８０５２１３　　　　-50502	1,020 ( 999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,534
c	１２４１４０５２１３　　　　-50503	1,534 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,278

苫小牧 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	52,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	221,593 円	5,539,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,106,693 円　（　　　　　　 1,630 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,706,500 円（　　　　　 5,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,316,763 円
②総費用	1,106,693 円
③純収益　①－②	4,210,070 円
④建物等に帰属する純収益	3,706,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,009,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市東開町三丁目５９０番２	4323000276797-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考