令和6年1月12日　提出 苫小牧 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 85,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字糸井１４４番７ ②地積 　(㎡) 7,706   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2.5:1 店舗兼工場 Ｓ1 自動車販売店、遊技 場等が建つ路線商業 地域 南27m国道 水道、下水 糸井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 路線型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 ＪＲ糸井駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当分は自動車関連営業所・工場・住居系建物等混在の路線型商業環境が続くと思料する。通過車輌は多いが、集 客力のある物販店舗等がないため繁華性は劣り、需要は弱く地価は微落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 路線型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市内の郊外の路線商業地域一円で、需要者の中心は圏内に地縁性をもつ個人・法人事業者等のほ か、全国展開の自動車販売店・コンビニ・遊技場等も見られる。国道３６号沿いでは西部地区から市中心付近まで自動 車関連事業所・整備工場等が建つ地域が長く続き、各地域間の競合等が強い。近隣地域は未利用地は少ないが、店舗規 模大きく商業立地密度は低く繁華性は劣り需要は弱い。売買が少なく中心的な取引価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は低層営業所・事業所・店舗等を主とする路線商業地域で、土地取引の中心は自用目的である。地域での店 舗・事業所等に係る賃貸市場は未成熟で適当な賃貸事例を収集できず収益還元法は適用できない。よって、同一国道沿 いの代替性に富む事例等から得た現実的・実証的価格である比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道の代表的工業・港湾都市である。コスト高 止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が 残るも、ラピダス支援企業の苫東等への進出 に期待がかかる。 西部地区の路線商業地域として特段の変動は ない。交通量が多いが、他の路線商業地域と の競合が強く需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％