別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
苫小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町１丁目３番５
｢表町１－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 塩漬けだった駅前の再開発がやや動き出したことから、今後の市場の回復が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内一円の商業地域。需要者の中心は地元事業者及び道内外の事業者である。当該地域のある中心
商業地は、旧エガオの破綻から若干動きは出てきたが、東部の郊外型大型店が集積する柳町等への需要シフトから、地
価は弱含みが続いている。取引の中心となる価格帯は、事業規模や建物付等で大きく異なるため、的確に把握できない
が、概ね４５０坪の土地で総額６千万円から６千５百万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から２試算価格を得た。開差が生じたので検討するに、比準価格は、価格牽連性ある事例を中心に試算されたもの
で市場の実態を現す。一方収益価格はＲＣ造の高層の店舗・事務所を想定し、試算したものであるが、価格に見合う賃
料を収受できずやや低位に試算されたが、標準地における投資採算性を現している。以上から、市場性の実態を反映す
る比準価格を標準に収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.8]		 [100.0]
100		 41,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中国向け海産物を除き堅調な貨物取扱量や東
部の住宅地需要を背景に回復基調にある一方
、駅前は再開発進捗の停滞から、空洞化が続
いている。

長期に塩漬けだった駅前再開発も若干動き出
し始めたが、実行までには時間を要し弱含み
。


ない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
４１２１３
-50517		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m道道、
北西8m、角地
商業

(100,600)
b １２４１４
４１２１３
-50522		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m道道、
南東16m、
角地
商業

(100,600)
c １２４１４
４１２１３
-50521		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m道道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２４１４
４１２１３
-50520		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
北15m、角地
商業

(100,400)
e １２４１４
４１２１３
-50502		 苫小牧市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m私道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,546  		 100
[ 100.0]		 [  94.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
45,588 		 100
[ 100.0]
45,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,600 
b (　           ) 
44,619  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
40,880 		 100
[ 104.0]
39,308 
39,300 
c (　           ) 
48,658  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,101 		 100
[ 109.2]
43,133 
43,100 
d (　           ) 
42,293  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,232 		 100
[  95.0]
41,297 
41,300 
e (　     42,748) 
42,748  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,548 		 100
[  81.7]
54,526 
54,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,500 円／㎡]  



苫小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,844,458 
13,633,438 
25,211,020 
24,640,200 
570,820 		 （　0.9475）
540,852 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,037,796 円　　　　（　     31,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.55 ＲＣ7 1,823.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     20.3 m x   17.2 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所の各部分貸し仕様。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 この種の店舗兼事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.55 
75.0 
195.41 
2,280 
445,535 		 3.0  1,336,605 
2.0  891,070 

 2～ 7		 事務所
260.55 
78.0 
203.23 
1,970 
400,363 		 3.0  1,201,089 
2.0  800,726 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,823.85 
77.6 
1,414.79 

2,847,713 		 8,543,139 
5,695,426 
⑨年額支払賃料      2,847,713 円　×　12ヶ月　＝　      34,172,556 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,790,992 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的な共益費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,963,548 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,277,084 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,686,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,543,139 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,695,426 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,079,397 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,844,458 円　　　　（　       111,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４４５
２１３
　　　　-50504		 1,409  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,043 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２４１４４５
２１３
　　　　-50502		 2,250  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,250 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,404,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,824,038 円  　　　       40,963,548　×　　　　  19.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,580,200 円  　　　　    351,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,633,438 円　（　　　　　　        39,064 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,640,200 円  
（　　　　　        70,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,844,458 円      
②総費用 13,633,438 円      
③純収益　①－② 25,211,020 円      
④建物等に帰属する純収益 24,640,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 570,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,852 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,037,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町一丁目３番５
 4323000198822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
苫小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町１丁目３番５
｢表町１－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ苫小牧駅から国道まで続
く市中心部の商業地域		 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ苫小牧駅前の商業地域であるが、駅前商業地全体の地位低下や東部地区に大型店舗の出店が進んだことで商
況は悪化しており、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内中心部の商業地域一帯の圏域であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人だが
、道内外の大手法人も一部で見られる。複合ビルを軸にした「苫小牧駅周辺ビジョン」が公表されたが、東部の幹線道
路沿いに店舗集積が進んだことで、中心部のビルは空室の募集期間が長期化するなど商況は厳しく、地価は下落傾向と
予測。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり１４万円程度が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ苫小牧駅から続く市中心部の商業地域であるが、商況悪化から空室が目立つなどテナント需要は弱く、賃料相場の
水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては、
地域性が類似する多数の取引事例より求められており説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [100.0]
100		 41,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要
は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導
体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視
する必要がある。

ＪＲ苫小牧駅に近い商業地域だが、顧客層が
ロードサイド型店舗やＥＣ市場に流出してお
り、地価は下落傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
４１２１３
-50523		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m道道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２４１４
４１２１３
-50502		 苫小牧市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m私道、
中間画地
商業

(100,240)
c １２４１４
２１２１３
-50503		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
南東6m、
二方路
商業

(90,400)
d １２４１４
４１２１３
-50516		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12.7m市
道、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,804  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,947 		 100
[ 108.0]
36,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,000 
b (　     42,748) 
42,748  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,548 		 100
[  88.9]
50,110 
50,100 
c (　           ) 
38,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
37,357 		 100
[  88.2]
42,355 
42,400 
d (　           ) 
30,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
31,188 		 100
[  73.5]
42,433 
42,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,600 円／㎡]  



苫小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,332,978 
14,192,531 
25,140,447 
24,530,500 
609,947 		 （　0.9498）
579,328 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,823,020 円　　　　（　     33,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.55 ＲＣ7 1,823.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     20.3 m x   17.2 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.55 
75.0 
195.41 
2,280 
445,535 		 3.0  1,336,605 
2.0  891,070 

 2～ 7		 事務所
260.55 
78.0 
203.23 
2,005 
407,476 		 3.0  1,222,428 
2.0  814,952 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,823.85 
77.6 
1,414.79 

2,890,391 		 8,671,173 
5,780,782 
⑨年額支払賃料      2,890,391 円　×　12ヶ月　＝　      34,684,692 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,790,992 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,475,684 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,318,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,157,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,671,173 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,780,782 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,095,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,332,978 円　　　　（　       112,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４４５
２１３
　　　　-50502		 2,250  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,079 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２４１４８５
２１３
　　　　-50501		 2,021  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,021 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,775,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,963,331 円  　　　       41,475,684　×　　　　  19.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,621,000 円  　　　　    355,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,192,531 円　（　　　　　　        40,666 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　   1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,530,500 円  
（　　　　　        70,288 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,332,978 円      
②総費用 14,192,531 円      
③純収益　①－② 25,140,447 円      
④建物等に帰属する純収益 24,530,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 609,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,823,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町一丁目３番５
 4323000198822-0000
2 　
3 　
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備考