別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
苫小牧 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.
鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市大成町２丁目１番１０外
｢大成町２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東20m市道 水道、下水 青葉

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部外周辺に位置する市道
三条通沿いの近隣商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ青葉駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　当分は併用住宅・コンビニ等が建つ現況の商業環境が続くと思料する。周辺商業施設との競合が厳しく商況の
衰退もあり、需要は弱く地価は微落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市中心部及びその外周辺に広がる幹線・準幹線道路沿いの近隣商業地域で、需要者の中心は地元
個人・法人等のほか、全国展開する法人等である。小規模店舗やコンビニ等が並ぶ近隣住民を顧客とする商店街で、近
隣周辺では店舗閉鎖や住居系建物が建ち上がる等商況の低下が見られる。三条通沿いでは対象標準地を挟み２ヶ所のＳ
Ｃが営業中で、経営環境は厳しく需要は弱い。売買は少なく規模等も様々で需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は低層店舗を中心とする近隣商業地域で、取引は自己所有・自己利用目的で行われることが多い。２階建店
舗兼共同住宅を想定・試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引価格を決めるにあたり重視しない。よっ
て、市場の実態を反映した現実的・実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との
検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[130.6]		 [100.0]
100		 21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道の代表的工業・港湾都市である。コスト高
止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が
残るも、ラピダス支援企業の苫東等への進出
に期待がかかる。

近隣住民を顧客とする商店街で商況の低下が
進んでいる。周辺の同一幹線市道沿いでは２
ヶ所のＳＣが営業中で経営環境は厳しく需要
は弱い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
１１２１３
-501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北6.5m、
二方路
近商

(100,200)
b １２４１４
１１２１３
-502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m市道、
南西8m、角地
２住居

(60,200)
c １２４１４
４１２１３
-502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m道道、
南西22m、
南東8m、
三方路
準住居
居住誘導区域
(70,200)
d １２４１４
４１２１３
-505		 苫小牧市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
中間画地
準住居
居住誘導区域
(60,200)
e １２４１４
４１２１３
-50501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
西8m、北8m、
三方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,428  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
22,037 		 100
[ 100.0]
22,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,000 
b (　           ) 
28,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
28,177 		 100
[  96.0]
29,351 
29,400 
c (　           ) 
26,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
25,147 		 100
[ 114.4]
21,982 
22,000 
d (　      6,238) 
12,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
15,595 		 100
[  78.3]
19,917 
19,900 
e (　           ) 
19,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
20,013 		 100
[  86.2]
23,217 
23,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,800 円／㎡]  



苫小牧 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,757,119 
994,844 
3,762,275 
3,466,840 
295,435 		 （　0.9711）
286,897 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,855,041 円　　　　（　     15,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     15.8 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階３戸（２ＬＤＫ：５３㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,440 
230,400 		 2.0  460,800 
1.0  230,400 

 2～ 2		 共同住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,140 
182,400 		 1.0  182,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

412,800 		 643,200 
230,400 
⑨年額支払賃料        412,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,953,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,953,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       247,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,705,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           643,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          45,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,757,119 円　　　　（　        12,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４１５
２１３
　　　　-50502		 1,387  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 70.0]
1,415 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４４５
２１３
　　　　-50505		 2,568  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,771 
c １２４１４４５
２１３
　　　　-50514		 1,104  
(   1,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
1,314 
苫小牧 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,800 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 198,144 円  　　　        4,953,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,300 円  　　　査定額による。
 建物　　　　　　　　　      461,000 円  　　　　     45,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,400 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         994,844 円　（　　　　　　         2,639 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,466,840 円  
（　　　　　         9,196 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,757,119 円      
②総費用 994,844 円      
③純収益　①－② 3,762,275 円      
④建物等に帰属する純収益 3,466,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 295,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 286,897 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,855,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市大成町二丁目１番１０
 4323000242823-0000
2 　苫小牧市大成町二丁目１番１１
 4323000242824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
苫小牧 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市大成町２丁目１番１０外
｢大成町２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東20m市道 水道、下水 青葉

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 青葉駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型店への顧客の流出から、今後もやや弱含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の路線商業地域一円。需要者の中心は、地元の個人や企業のほか全国展開のコンビニ等も見ら
れる。準幹線道路沿いに、近隣住民を主要な顧客とする旧来からの小売店舗街。東部の複合大型店のみならず他の大型
店へ顧客が流出・分散し、地域への新たな投資意欲は減少気味である。需要の中心は、規模や建付地等で価格は大きく
異なり、画一的な価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、幹線道路背後の事例等を勘案し求められ
たもので、ある程度地域の水準を現している。一方、収益価格は軽量鉄骨造２階建の店舗兼共同住宅から収受可能な賃
料を想定し試算したが、やや低位に試算された。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に収益価格を勘案
し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[130.6]		 [100.0]
100		 21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中国向け海産物を除き堅調な貨物取扱量や東
部の住宅地需要を背景に回復基調にある一方
、駅前は再開発進捗の停滞から、空洞化が続
いている。

大型店への顧客の流出・分散もあり、当該地
域に対する需要は低下気味で、昨年同様のマ
イナス基調で推移。


ない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
４１２１３
-50501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
西8m、北8m、
三方路
準住居

(70,200)
b １２４１４
２１２１３
-502		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
北東8m、角地
準住居

(70,200)
c １２４１４
１１２１３
-50509		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m市道、
北西20m、
南東4m、
三方路
１住居

(70,200)
d １２４１４
２１２１３
-50507		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
20,013 		 100
[  86.2]
23,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,200 
b (　           ) 
19,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
26,154 		 100
[ 115.2]
22,703 
22,700 
c (　           ) 
23,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
25,385 		 100
[ 115.2]
22,036 
22,000 
d (　           ) 
14,065  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,065 		 100
[  65.5]
21,473 
21,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



苫小牧 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,729,418 
991,016 
3,738,402 
3,436,160 
302,242 		 （　0.9711）
293,507 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,989,939 円　　　　（　     15,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     15.8 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア－貸し店舗、２階２ＬＤＫタイプ３戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,470 
235,200 		 2.0  470,400 
1.0  235,200 

 2～ 2		 共同住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,150 
184,000 		 1.0  184,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

419,200 		 654,400 
235,200 
⑨年額支払賃料        419,200 円　×　12ヶ月　＝　       5,030,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,030,400 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       352,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,678,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           654,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,200 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          45,060 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,729,418 円　　　　（　        12,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４１５
２１３
　　　　-50502		 1,387  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 70.0]
1,415 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４０５
２１３
　　　　-50503		 1,534  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,615 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 179,200 円  　　　　     44,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 201,216 円  　　　        5,030,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      456,900 円  　　　　     44,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,600 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         991,016 円　（　　　　　　         2,629 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,436,160 円  
（　　　　　         9,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,729,418 円      
②総費用 991,016 円      
③純収益　①－② 3,738,402 円      
④建物等に帰属する純収益 3,436,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 302,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 293,507 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,989,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市大成町二丁目１番１０
 4323000242823-0000
2 　苫小牧市大成町二丁目１番１１
 4323000242824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考