別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
苫小牧 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町５丁目５番７
｢表町５－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前中心部商業地域であるが、商況は衰退傾向にあり、また、再整備計画の動きも停滞している。郊外型大型店
舗への顧客の流出は依然として続いており、地価も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部商業地域及び価格水準の高い中心部外縁の商業地域。需要者は地元資本の中小法人や道内各都市に
営業圏を有する中堅企業等が中心であるが、東部地区等に見られる大型店の影響で、中心部の事務所・店舗ビルでは空
室が目立ち、空洞化は改善されていない。物件により取引される規模がまちまちで、需要の中心価格帯を把握すること
は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある商業地事例を採用して求めた価格である。収益価格は最有効使用の建物
を想定して算定を行ったが、テナント需要は弱く、賃料相場が土地価格に見合わない水準にあるため低位に求められた
。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は
、住宅需要の高さを背景に商況は堅調である
一方、既存商業地域は衰退傾向にあるのが現
状である。

駅南口の再整備計画は足踏み状態で、商況の
回復の目処は立っておらず、空洞化が依然と
して進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
４１２１３
-50518		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
b １２４１４
４１２１３
-50519		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、南東8m、
角地
商業

(100,400)
c １２４１４
４１２１３
-50521		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m道道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２４１４
４１２１３
-50522		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m道道、
南東16m、
角地
商業

(100,600)
e １２４１４
４１２１３
-50523		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m道道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,785  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,979 		 100
[  65.0]
43,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,000 
b (　           ) 
35,958  		 100
[ 100.0]		 [  94.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
32,465 		 100
[  66.3]
48,967 
49,000 
c (　           ) 
48,658  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,101 		 100
[  93.1]
50,592 
50,600 
d (　           ) 
44,619  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
40,880 		 100
[  93.1]
43,910 
43,900 
e (　           ) 
40,804  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,947 		 100
[ 100.0]
39,947 
39,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,300 円／㎡]  



苫小牧 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,527,796 
12,734,260 
23,793,536 
23,286,700 
506,836 		 （　0.9498）
481,393 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,824,347 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   294 ㎡     13.5 m x   20.8 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～７階は事務所（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
2,250 
393,750 		 3.0  1,181,250 
1.0  393,750 

 2～ 7		 事務所
250.00 
75.0 
187.50 
2,050 
384,375 		 3.0  1,153,125 
1.0  384,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
74.3 
1,300.00 

2,700,000 		 8,100,000 
2,700,000 
⑨年額支払賃料      2,700,000 円　×　12ヶ月　＝　      32,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,240,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の商業ビルの共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,640,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,704,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,935,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,100,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,700,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         517,266 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,527,796 円　　　　（　       124,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４４５
２１３
　　　　-50505		 2,568  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４４５
２１３
　　　　-50512		 1,941  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,011,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,496,160 円  　　　       38,640,000　×　　　　  19.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,437,400 円  　　　　    337,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,734,260 円　（　　　　　　        43,314 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 337,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,286,700 円  
（　　　　　        79,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,527,796 円      
②総費用 12,734,260 円      
③純収益　①－② 23,793,536 円      
④建物等に帰属する純収益 23,286,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 506,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 481,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,824,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町五丁目５番７
 4323000199099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
苫小牧 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町５丁目５番７
｢表町５－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の中心部商業地として同様の環境を維持しているが、再開発に進展は見られず郊外型大型店舗への顧客の流
出は依然として続いており、地価も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部商業地域及び価格水準の高い中心部外縁の商業地域。需要者は地元資本の中小法人や道内各都市に
営業圏を有する中堅企業等が中心である。東部地区等に見られる大型店の進出等の影響で、事務所・店舗ビルでは空室
が目立ち、空洞化が進んでいる。物件により取引される規模がまちまちで需要の中心価格帯を把握することは難しいが
、土地単価で坪１４～１５万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産市場の実態を反映した商業地事例を採用して求めた価格である。収益価格は現実的な建物を想定して
算定を行ったが、テナント需要は弱く、賃料相場が土地価格に見合わない水準にあるため低く求められた。よって比準
価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、収益価格を関連づけ、当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は
、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、
既存商業地域の商況減退が続いている。


駅南口の再整備計画は依然として足踏み状態
で、商況の回復の目処は立っておらず、空洞
化が進み衰退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
４１２１３
-50502		 苫小牧市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m私道、
中間画地
商業

(100,240)
b １２４１４
４１２１３
-507		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１４
４１２１３
-50523		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m道道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２４１４
４１２１３
-50512		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
北西15m、
角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     42,748) 
42,748  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,548 		 100
[  83.5]
53,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,400 
b (　           ) 
42,318  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,318 		 100
[  86.4]
48,979 
49,000 
c (　           ) 
40,804  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,947 		 100
[ 100.0]
39,947 
39,900 
d (　           ) 
30,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
36,568 		 100
[  88.2]
41,460 
41,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,000 円／㎡]  



苫小牧 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,128,064 
13,221,862 
23,906,202 
23,424,900 
481,302 		 （　0.9498）
457,141 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,329,408 円　　　　（　     31,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   294 ㎡     13.5 m x   20.8 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～７階は事務所（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
2,230 
390,250 		 3.0  1,170,750 
1.0  390,250 

 2～ 7		 事務所
250.00 
75.0 
187.50 
2,100 
393,750 		 3.0  1,181,250 
1.0  393,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
74.3 
1,300.00 

2,752,750 		 8,258,250 
2,752,750 
⑨年額支払賃料      2,752,750 円　×　12ヶ月　＝　      33,033,000 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,240,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の商業ビルの共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,273,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,749,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,523,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,258,250 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,752,750 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         527,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,128,064 円　　　　（　       126,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４４５
２１３
　　　　-50505		 2,568  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４４５
２１３
　　　　-50507		 1,883  
(   1,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,356,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,618,962 円  　　　       39,273,000　×　　　　  19.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,457,800 円  　　　　    339,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,221,862 円　（　　　　　　        44,972 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,424,900 円  
（　　　　　        79,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,128,064 円      
②総費用 13,221,862 円      
③純収益　①－② 23,906,202 円      
④建物等に帰属する純収益 23,424,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 481,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 457,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,329,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町五丁目５番７
 4323000199099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考