別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
苫小牧 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市花園町３丁目１３番１８
｢花園町３－１３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 北西36m道道 水道、下水 青葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道道沿いの路線商業地域 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 青葉駅北西方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに小売店舗等が連たんしているが、既存建物の建て替え更新が進んでおらず、空き店舗も散見され
るなど商業集積が停滞していることから需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯の圏域である。需要者の中心は、地縁性を持つ地
元資本の中小法人や個人事業者だが、道内外の法人も一部で見られる。小規模な店舗や営業所が連たんしており、背後
住宅地から一定の集客は見込めるものの、他の路線商業地域との競合等から空き店舗や遊休地が散見され需要は弱含み
傾向。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、坪当たり概ね１０万円程度が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗や営業所が見られる路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、地域特性から賃貸収入を
目的とした収益物件の取引も一部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから
、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められており説得力が高い比準
価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、他標準地の推移動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要
は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導
体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視
する必要がある。

新たな商業用途目的での取引はほとんど確認
できず、地域の商況は減退しつつあり、地価
は若干の下落基調にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
２１２１３
-11		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２４１４
２１２１３
-50509		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東36m道道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２４１４
１１２１３
-501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北6.5m、
二方路
近商

(100,200)
d １２４１４
１１２１３
-502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m市道、
南西8m、角地
２住居

(60,200)
e １２４１４
４１２１３
-504		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m道道、
北東8m、角地
２住居
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
28,266 		 100
[  89.4]
31,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
27,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,898 		 100
[  96.0]
29,060 
29,100 
c (　           ) 
20,428  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
22,037 		 100
[  93.1]
23,670 
23,700 
d (　           ) 
28,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
28,177 		 100
[  89.4]
31,518 
31,500 
e (　           ) 
27,677  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
26,122 		 100
[  98.0]
26,655 
26,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,500 円／㎡]  



苫小牧 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,205,535 
1,403,821 
4,801,714 
4,421,520 
380,194 		 （　0.9733）
370,043 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,551,898 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   342 ㎡     15.4 m x   22.3 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階ともに店舗のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
1,610 
301,070 		 2.0  602,140 
2.0  602,140 

 2～ 2		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
1,220 
228,140 		 2.0  456,280 
1.0  228,140 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

529,210 		 1,058,420 
830,280 
⑨年額支払賃料        529,210 円　×　12ヶ月　＝　       6,350,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,350,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       317,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,032,994 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,058,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          830,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         162,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,205,535 円　　　　（　        18,145 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１８０５
２１３
　　　　-50503		 1,343  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４４５
２１３
　　　　-50515		 1,724  
(   1,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,724 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,400 円  　　　　     62,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 254,021 円  　　　        6,350,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      633,400 円  　　　　     62,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,200 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,403,821 円　（　　　　　　         4,105 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,421,520 円  
（　　　　　        12,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,205,535 円      
②総費用 1,403,821 円      
③純収益　①－② 4,801,714 円      
④建物等に帰属する純収益 4,421,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 380,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 370,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,551,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市花園町三丁目１３番１８
 4323000285481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
苫小牧 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市花園町３丁目１３番１８
｢花園町３－１３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 北西36m道道 水道、下水 青葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 ＪＲ青葉駅北西方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型店舗への顧客の流出・分散はあるが、需要は比較的あり、今後は横這いないし若干の弱含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心外縁に広がる幹線・準幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は、道内外の企業や地元企
業や個人等。郊外型店舗のほか小売り店舗や営業所等が建ち並ぶ集積度の比較的高い地域で、他地域の郊外型店舗との
競合や顧客の分散から、昨年同様、若干の弱含みとなった。中心となる価格帯は、規模や建物の有無等により大きく異
なり、的確に把握できないが、５００坪程度の土地で総額４千５百万円から５千万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、取引が少ない中、価格牽連性の強い事例
等から試算されたもので、精度は高い。一方収益価格は収受可能な賃料から試算したが、価格に見合う賃料を収受でき
ずやや低位に試算された。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中国向け海産物を除き堅調な貨物取扱量や東
部の住宅地需要を背景に回復基調にある一方
、駅前は再開発進捗の停滞から、空洞化が続
いている。

同一路線上に大型店もあり、比較的集積度の
高い路線商業地域であるが、他の郊外型店舗
への顧客の分散もあり、若干の弱含み。


ない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
８１２１３
-50044		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北東4m、角地
２中専

(70,200)
b １２４１４
４１２１３
-50505		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
南西8m、角地
準工

(70,200)
c １２４１４
０１２１３
-501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南西8m、
二方路
２住居

(70,200)
d １２４１４
２１２１３
-50509		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東36m道道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
23,718 		 100
[  88.2]
26,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,900 
b (　           ) 
26,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,091 		 100
[  96.0]
26,136 
26,100 
c (　           ) 
27,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,954 		 100
[  94.1]
28,644 
28,600 
d (　           ) 
27,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,898 		 100
[  96.0]
29,060 
29,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,500 円／㎡]  



苫小牧 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,161,730 
1,393,426 
4,768,304 
4,385,920 
382,384 		 （　0.9733）
372,174 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,595,388 円　　　　（　     22,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   342 ㎡     15.4 m x   22.3 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し・２階店舗フロア貸し仕様。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 低層ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
1,600 
299,200 		 2.0  598,400 
2.0  598,400 

 2～ 2		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
1,210 
226,270 		 2.0  452,540 
1.0  226,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

525,470 		 1,050,940 
824,670 
⑨年額支払賃料        525,470 円　×　12ヶ月　＝　       6,305,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,305,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       315,282 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,990,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,050,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          824,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         161,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,161,730 円　　　　（　        18,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４０５
２１３
　　　　-50502		 1,610  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４０５
２１３
　　　　-50503		 1,534  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,534 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,400 円  　　　　     61,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 252,226 円  　　　        6,305,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      628,300 円  　　　　     61,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,200 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,393,426 円　（　　　　　　         4,074 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,385,920 円  
（　　　　　        12,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,161,730 円      
②総費用 1,393,426 円      
③純収益　①－② 4,768,304 円      
④建物等に帰属する純収益 4,385,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 382,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 372,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,595,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市花園町三丁目１３番１８
 4323000285481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考