令和6年1月11日　提出 苫小牧 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市矢代町２丁目９１番１外 ｢矢代町２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所のほか 住宅も見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 青葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 青葉駅南東方 1.5km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 複合郊外大型店への顧客の分散・流出により、空き店舗が埋まるまで時間を要しており、今後も弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内一円の商業地域。一部道内外の企業も見られるが、需要の中心は地元企業や地縁的な個人であ る。地域は住宅や未利用地が散見され、店舗・事務所密度の低い路線商業地域。交通量は多いが、東部の幹線沿いの複 合大型店舗や他の大型店舗の出店による顧客の分散から、長期に渡り需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は 、規模や建付地等により異なるが、概ね３００坪の土地で総額１，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から比準価格を得た。開差が生じたので検討するに、比準価格は、価格牽連性の強い事例より試算されており、説 得力を持つ。一方収益価格は自用の店舗・事務所が多く、賃貸市場が適正に働いていないため、収益還元法は適用しな かった。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [127.0] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中国向け海産物を除き堅調な貨物取扱量や東 部の住宅地需要を背景に回復基調にある一方 、駅前は再開発進捗の停滞から、空洞化が続 いている。 交通量は多いが、店舗・事務所密度が低く、 空き店舗のほか未利用地も多く、依然として 需要は低下気味。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％