別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
苫小牧 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 -44 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 8,450 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市有明町２丁目７番１２外
｢有明町２－７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主体とし
た海岸に近い既成住
宅地域		 南7.5m市道 水道、下水 糸井

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
　７．５ｍ市道		 交通

施設		 糸井駅南東方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 海岸近くに所在するため潮害による建物の腐食等の懸念から環境面で劣り、相対的に選好性は弱いが、ほぼ底値
圏と見受けられ、地価も安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,450 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心部から西部の海岸近くの住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する個人で自用の取引が
多い。浸水への懸念から海浜側の住宅地は敬遠される傾向があるが地価水準が低いため、一定の需要は見込まれる。市
場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で２００万円前後、中古の戸建住宅で総額９００万円前後の取引が主流とな
っている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は状況類似地域内の事例から求めた現実の市場の動向を表した説得力を有する価格である。標準地周辺は戸建
住宅を主体とした既成住宅地域で、賃貸事業として採算性が見込めないため収益還元法は採用しなかった。よって比準
価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[143.1]		 [105.0]
100		 8,460 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,450 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東部地区の地価上昇及び宅地供給減から市域
全体に需要が広がっており、住宅地を中心に
需要の回復がみられる。


特段の変動要因は見受けられない。国道と海
浜に挟まれ居住環境としては見劣りするもの
の、値頃感があり地価は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
１１２１３
-8		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１４
１１２１３
-50040		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２４１４
０１２１３
-50043		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d １２４１４
８１２１３
-50074		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e １２４１４
８１２１３
-29		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
8,515 		 100
[ 102.0]
8,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
8,770 
b (　           ) 
8,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,761 		 100
[ 100.0]
8,761 
9,200 
c (　           ) 
8,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
8,554 		 100
[  89.4]
9,568 
10,000 
d (　           ) 
5,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
5,410 		 100
[ 104.0]
5,202 
5,460 
e (　           ) 
4,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
8,016 		 100
[ 102.0]
7,859 
8,250 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,450 円／㎡]  



苫小牧 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の戸建住宅が主で、賃貸事業の採算性が見込めないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 苫小牧 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市有明町二丁目７番１２
 4323000170711-0000
2 　苫小牧市有明町二丁目７番１４
 4323000170712-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
苫小牧 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 -44 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.
鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 8,450 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市有明町２丁目７番１２外
｢有明町２－７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主体とし
た海岸に近い既成住
宅地域		 南7.5m市道 水道、下水 糸井

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３６号背後海浜地帯隣接
の既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　７．
５ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ糸井駅の南東方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　今後とも海浜地帯に隣接する特有の生活環境が続くものと思料する。車両通行量が多く流れも速い国道との出
入りに難もあり需要は弱いが、地価はほぼ底値圏に入り安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,450 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市中央部から西部地区までの住宅地域の圏域で、需要者は地縁性のある苫小牧市内の居住者等が
中心である。市中心部や最寄食品スーパー等の利便施設には距離感があり、浜風等海浜地帯に隣接する特有の自然・生
活環境にある。又、国道と海岸に挟まれた地勢で面的発展は難しく、街路の配置もやや劣り取引は低調だが地価はほぼ
底値圏にある。土地は２００万円程度、中古物件で総額８００万円程度で売買されることが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で、主として自己使用を目的として取引が行われる。
戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で、賃貸需要も弱くアパート等による賃貸事業を想定しても採算性は見込めないため
収益還元法は適用しない。よって、規範性高く代替性に富む事例等から検討し市場性を反映した比準価格を標準とし、
代表標準地との均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[144.1]		 [105.0]
100		 8,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,450 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道の代表的工業・港湾都市である。コスト高
止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が
残るも、ラピダス支援企業の苫東等への進出
に期待がかかる。

海浜地帯隣接の既成住宅地域として特段の変
動はないが、街路・環境等やや劣り取引は少
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
１１２１３
-50039		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１４
１１２１３
-50040		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２４１４
１１２１３
-8		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １２４１４
８１２１３
-29		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,044  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
9,171 		 100
[ 105.0]
8,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
9,170 
b (　           ) 
8,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,761 		 100
[ 100.0]
8,761 
9,200 
c (　           ) 
6,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
8,515 		 100
[ 102.0]
8,348 
8,770 
d (　           ) 
4,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
8,016 		 100
[ 102.0]
7,859 
8,250 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,450 円／㎡]  



苫小牧 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の戸建住宅が主で、賃貸事業の採算性が見込めないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 苫小牧 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市有明町二丁目７番１２
 4323000170711-0000
2 　苫小牧市有明町二丁目７番１４
 4323000170712-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考