令和6年1月11日　提出 苫小牧 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -28 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市東開町４丁目５６３番１３ ｢東開町４－６－２６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  21.1 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 沼ノ端駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺開発の進捗や交通・生活利便性の割に安価なため、旺盛な需要となっていたが、ほぼ適正価格となってきて おり、今後は若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内一円の住宅地域。需要者は市内居住者のほか、他都市からの転入者も見られる。地域は交通・ 生活利便性の割に安価なことから開発が進み、相対的地位は大幅に上昇。現在は周辺の街路整備も進み、住環境良好な 新興住宅が増え、以前の勢いはないが価格は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は概ね７５坪程度の土地で、６ ００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から比準価格が求められた。地域は賃貸市場が未成熟で、自用目的の戸建住宅需要が中心のため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は価格牽連性の強い新しい事例も多い同一町内の事例を中心に求められたもので、説得力があ る。よって、比準価格を基準に、代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [101.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部の価格上昇や建築費等の高騰による、供 給過多の西部地区への需要シフトも見られた が、金利上昇もあり、住宅地需要は総じて横 這い傾向。 開発に伴う周辺街路整備も進み、旺盛な需要 はないが、依然人気は高く上向きで推移。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％