鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
苫小牧 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 -13

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　石川　明

TEL.

鑑定評価額

3,930,000 円

１㎡当たりの価格

23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市栄町２丁目１９番１１｢栄町２－３－７｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	苫小牧 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部を形成する利便性良好
な既成住宅地域

街

路

基準方位　　　　北
　７．２ｍ市道

交通

施設

苫小牧駅南方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ苫小牧駅や官公署等が徒歩圏内にある利便性良好な居住環境を維持している。需要も回復傾向にあり、地価
は横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市中心部の住宅地域一円で、需要者は市内に居住する個人が中心。利便性の高い人気のある地域で
あることに加え、選好性の強い東部住宅地域の価格上昇により割安感が生まれたことで、宅地需要の流入が認められる
。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で４００万円前後、中古の戸建住宅で総額１０００～１２００万円程度の取
引が中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺はアパート等も見られる低層住宅地域で、一定の賃貸需要も認められるが、快適性や利便性を求める自用目
的の取引が中心で、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低く求められた。よって、信頼性のあ
る取引事例を採用して求めた比準価格を採用して収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,400 円／㎡

[105.3]
100

100
[104.0]

100
[109.1]

[104.0]
100

23,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東部地区の地価上昇及び宅地供給減から市域
全体に需要が広がっており、住宅地を中心に
需要の回復がみられる。

市中心部の既成住宅地域として特段の変動は
ない。東部地区の価格上昇により相対的に手
頃感があり、地価は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４８１２１３ -50017	苫小牧市		更地	（　）	台形	北東20m市道、南27m、角地		１住居 (70,200)
b	１２４１４８１２１３ -50016	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	南27m市道、北東6.5m、角地		１住居 (70,200)
c	１２４１４４１２１３ -50075	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西14.5m市道、南西10m、角地		２中専 (70,200)
d	１２４１４２１２１３ -50053	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２４１４２１２１３ -50054	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、東11m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	24,684	100 [ 109.2]	22,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 29,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	30,242	100 [ 109.2]	27,694		28,800
c	(　 ) 20,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	18,864	100 [ 81.1]	23,260		24,200
d	(　 ) 24,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	30,106	100 [ 130.0]	23,158		24,100
e	(　 ) 18,754	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	18,261	100 [ 91.5]	19,957		20,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,700 円／㎡]

苫小牧 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,497,865	529,291	1,968,574	1,812,580	155,994	（　0.9711） 151,486	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,091,551 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.03	Ｗ2	192.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	11.3 m x 14.7 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４５㎡の１ＬＤＫ４戸を想定した。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

同種の建物から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	96.03	94.0	90.27	1,200	108,324	1.0	108,324
							0.0	0
～

～

～

～

計		192.06	94.0	180.54		216,648		216,648
								0

⑨年額支払賃料	216,648 円　×　12ヶ月　＝　 2,599,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,599,776 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,495,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,648 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,497,865 円　　　　（　 15,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４２５２１３　　　　-50024	1,093 ( 1,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１４２５２１３　　　　-50022	1,208 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,800 円	24,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,991 円	2,599,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,800 円	24,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	24,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,291 円　（　　　　　　 3,189 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 192.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,580 円（　　　　　 10,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,497,865 円
②総費用	529,291 円
③純収益　①－②	1,968,574 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	155,994 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,091,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市栄町二丁目１９番１１	4323000214898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
苫小牧 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 -13

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　上村　慎吾

TEL.

鑑定評価額

3,930,000 円

１㎡当たりの価格

23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市栄町２丁目１９番１１｢栄町２－３－７｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	苫小牧 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の既成住宅地域

街

路

基準方位　　　北７
．２ｍ市道

交通

施設

苫小牧駅南方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

街区がやや雑然としているものの、市中心部への接近性に優れ官公署も徒歩圏にある立地であり、一定の底堅い
需要が見込まれ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栄町を中心とする主に市内中部の住宅地域一円であり、主たる需要者は、苫小牧市内の居住者及び地縁性
を有する個人である。街並みが古く街路条件もやや劣る既成住宅地域であるが、官公署が徒歩圏にある都心への接近性
に優れた住宅地として一定の需要が見込まれるため、地価水準は横ばい傾向と予測。需要の中心となる価格帯は、土地
は５０坪で概ね４００万円程度、中古住宅は取引価格にバラツキがあるが、総額１，１００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のなかにアパート等も散見される地域であるが、取引においては自己利用目的の取引が多い地域であり、賃料
相場の水準が土地価格からやや乖離する傾向にあることから、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっ
ては、地域性が類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,400 円／㎡

[105.3]
100

100
[104.0]

100
[109.1]

[104.0]
100

23,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要
は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導
体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視
する必要がある。

街区が整然とした新興住宅地と比較して競争
力はやや劣るものの、都心接近に優れた住宅
地として希少性があり、需給は安定しつつあ
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４８１２１３ -50017	苫小牧市		更地	（　）	台形	北東20m市道、南27m、角地		１住居 (70,200)
b	１２４１４８１２１３ -50013	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、西15m、南4.4m、三方路		２中専 (70,200)
c	１２４１４８１２１３ -50010	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２４１４４１２１３ -50075	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西14.5m市道、南西10m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	24,684	100 [ 109.2]	22,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 22,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	20,393	100 [ 93.6]	21,787		22,700
c	(　 ) 23,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,364	100 [ 90.0]	25,960		27,000
d	(　 ) 20,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	18,864	100 [ 93.6]	20,154		21,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,700 円／㎡]

苫小牧 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,513,033	534,424	1,978,609	1,827,560	151,049	（　0.9711） 146,684	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,993,551 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.03	Ｗ2	192.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	11.3 m x 14.7 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート。平均専有面積約４５㎡の１ＬＤＫ４戸を想定。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.03	94.0	90.27	1,220	110,129	1.0	110,129
							0.0	0
～

～

～

～

計		192.06	94.0	180.54		220,258		220,258
								0

⑨年額支払賃料	220,258 円　×　12ヶ月　＝　 2,643,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,643,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,510,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,258 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,513,033 円　　　　（　 15,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４２５２１３　　　　-50027	1,259 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,221 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１４８５２１３　　　　-50003	1,160 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,600 円	24,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	105,724 円	2,643,096　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,800 円	24,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,800 円	24,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 534,424 円　（　　　　　　 3,219 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 192.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,827,560 円（　　　　　 11,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,513,033 円
②総費用	534,424 円
③純収益　①－②	1,978,609 円
④建物等に帰属する純収益	1,827,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,993,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市栄町二丁目１９番１１	4323000214898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考