令和6年1月13日　提出 苫小牧 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市桜木町４丁目１７番３ ｢桜木町４－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 青葉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の住宅地域 街 路 基準方位　　　北６ ．５ｍ市道 交通 施設 青葉駅西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する居住環境の良好な成熟した住宅地域であり、西部地区の人気回復もあり需要が増してき ていることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜木町を中心とする市内中部から西部にかけての住宅地域一円であり、主たる需要者は、苫小牧市内の居 住者及び地縁性を有する個人である。居住環境の良好な成熟した既成住宅地であり、苫小牧環状線沿いには各種店舗が 立地しており生活利便性にも優れることから、地価水準は上昇しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は５５坪 で概ね３５０～４００万円程度、中古住宅は規模や築年数等にもよるが、総額１，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部に比較的近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益物件を想定することは標準的な画地規模や間口の面から 現実的ではないため、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反 映しており説得力が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [ 75.0] [104.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束しつつあり市内の不動産需要 は概ね堅調。なお、千歳市に建設される半導 体工場が市内不動産へ今後与える影響は注視 する必要がある。 街路の連続性にはやや劣るが、大型店舗やバ ス停へのアクセスに優れることから需要は増 加傾向にあり、地価は上昇基調に転じた。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％