令和6年1月15日　提出 留萌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   留萌 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 1,690,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 留萌市見晴町２丁目６番４外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東11m市道 水道、下水 石狩沼田 34.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　１１ｍ市 道 交通 施設 開運町２丁目バス停南 方 660m 法令 規制 （都） ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。人口減少 、高齢化等の影響により、住宅地の需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は留萌市内の住宅地域の範囲である。特に価格帯中位の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は市内在 住の一次取得者層であるが、人口の減少、高齢化等の影響により、住宅地の需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾 向で推移している。中心となる価格帯は、更地で２００万円程度、新築戸建で２，０００万円台半ば程度である。なお 、ＪＲ留萌本線の石狩沼田駅から留萌駅までが廃止となったことによる地価への大きな影響は現れていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内類似地域に存する事例を採用し適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説 得力のあるものとなっている。収益価格は、標準地の敷地面積（１７２㎡）が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅 の建設は想定しがたいため試算できなかった。当該地域の価格形成は市場性が重視されている。以上より、本件では、 代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　留萌 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.5] 100 [104.9] [104.5] 100 9,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等により市全体としての住 宅地需要は弱含みであるが、人気地区は一定 の需要がある。高台の不人気地区との差が顕 著に現れている。 戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地 域。人口減少等の影響により、住宅地の需要 は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％