鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
網走 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

網走 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

6,420,000 円

１㎡当たりの価格

27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	網走市南４条西１丁目９番３外				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗、倉庫兼住宅Ｓ3	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ市の中心商業地域	北14.5m市道	水道、下水	網走 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.9 ｍ、規模　　 231 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和６年痔に、市役所が移転
予定で、建築工事が進捗中。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

網走駅東方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　高台にある本通沿いに集積する大型商業施設や北見市内への商業施設へ顧客が流失しているとみられ、商店街
は空洞化が著しくシャッター街となり、市役所移転の効果も不透明で、衰退傾向が続くとみられる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市内中心部の商業地域のほか、周辺を走る幹線沿いの地域等を含む一円。需要者は、市内の個人、法
人事業者等が中心とみられる。背後の住宅地域の衰退傾向が伺えるほか、大規模商業施設が集積する本通沿いの地域へ
顧客が流失し、繁華性の減退傾向が認められる状況にある。需要の中心は、衰退傾向が認められるほか、規模、用途に
より取引が様々で一概に特定し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、衰退傾向が認められる商業地域の経済状況を反映した価格が求められた。収益価格は、最有効使用とみ
られる建物が生み出す純収益の内、土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては
、比準価格を中心に、収益価格を含め検討し、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足、建築工事費の高騰のほか長期化す
る国際紛争、円安、金融政策の見直し等の影
響が懸念される。

市役所の移転工事が本格化しているものの、
その効果は弱く依然として、空洞化が目立つ
状況にある。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

網走 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６９１２１１ -419515	網走市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２４１６９１２１１ -419511	網走市		更地	（　）	長方形	北16m市道、東11m、角地		（都）近商 (100,300)
c	１２４１６９１２１１ -419506	網走市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２４１６９１２１１ -419504	網走市		更地	（　）	不整形	南22m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１２４１６９１２１１ -419508	網走市		底地	（　）	長方形	北西22m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,000	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,104	100 [ 90.3]	30,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 40,068	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	36,810	100 [ 87.4]	42,117		42,100
c	(　 ) 24,694	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,274	100 [ 87.4]	27,773		27,800
d	(　 ) 24,676	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,663	100 [ 87.4]	29,363		29,400
e	(　 ) 17,506	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	18,262	100 [ 67.5]	27,055		27,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,800 円／㎡]

網走 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,735,951	1,386,719	4,349,232	4,134,240	214,992	（　0.9488） 203,984	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,162,939 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	137.20	Ｓ3	411.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	11.0 m x 20.9 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（２戸）、２，３階事務所（各階２戸×２階）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.20	90.0	123.46	1,600	197,536	3.0	592,608
							0.0	0
2～ 3	事務所	137.20	90.0	123.46	1,300	160,498	2.0	320,996
							0.0	0
～

～

～

計		411.60	90.0	370.38		518,532		1,234,600
								0

⑨年額支払賃料	518,532 円　×　12ヶ月　＝　 6,222,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,222,384 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 497,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,724,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,234,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,735,951 円　　　　（　 24,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６９５２１１　　　　-419501	1,085 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１６９５２１１　　　　-419502	1,926 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,049
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

網走 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,000 円	59,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	311,119 円	6,222,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 605,800 円	59,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	59,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,400 円	59,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,386,719 円　（　　　　　　 6,003 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 411.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,134,240 円（　　　　　 17,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,735,951 円
②総費用	1,386,719 円
③純収益　①－②	4,349,232 円
④建物等に帰属する純収益	4,134,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,162,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

網走 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	網走市南四条西一丁目９番３	4602000214289-0000
2	網走市南四条西一丁目１０番２	4602000214291-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
網走 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

網走 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

6,420,000 円

１㎡当たりの価格

27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	網走市南４条西１丁目９番３外				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗、倉庫兼住宅Ｓ3	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ市の中心商業地域	北14.5m市道	水道、下水	網走 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの中心商店街

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

網走駅東方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駒場・つくしが丘地区の郊外大型店及び北見市への消費流出により旧来からの中心部における空洞化が進んでい
る。至近で新市庁舎が建築中であるが、当要因による特段の影響は今のところ見られない。

(3)最有効使用の判定

３階建て程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域及び幹線道路沿い等の業務地域一帯の圏域。需要者は市内の個人及び法人事業者が中心と見
込まれる。人口減少・高齢化による消費減退、郊外の本通沿いにおける各種店舗の充実、北見市への顧客流出により衰
退傾向が続き新規需要は乏しい状況が続いている。新市庁舎が建築中であるが、当要因による地価への影響は現時点で
見られない。需要規模は大きく異なるため中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗等が建ち並ぶ商店街であるが、収益性の裏付けがある需要の存在という面で賃貸市場が成熟しているとはいえ
ず収益価格の信頼性は劣る。取引事例比較法の適用にあたっては、信頼ある事例を採用し規範性が高い事例を中心に検
討しており、求められた比準価格の信頼度は高い。よって比準価格を重視し収益価格は参酌する程度として、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は年間５～６００人台の減少が続いてい
るのみならず、世帯数も減少が続いている。

市役所新庁舎が建築中で、移転・執務開始は
令和６年１０月予定。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

網走 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６９１２１１ -419504	網走市		更地	（　）	不整形	南22m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２４１６９１２１１ -419506	網走市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１２４１６９１２１１ -419508	網走市		底地	（　）	長方形	北西22m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	１２４１６９１２１１ -419512	網走市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m道道、西11m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,676	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,663	100 [ 89.1]	28,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,800
b	(　 ) 24,694	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,274	100 [ 86.5]	28,062		28,100
c	(　 ) 17,506	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	18,262	100 [ 66.7]	27,379		27,400
d	(　 ) 22,183	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	22,344	100 [ 80.8]	27,653		27,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

網走 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,900,108	1,363,878	4,536,230	4,310,280	225,950	（　0.9475） 214,088	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,369,143 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	137.00	Ｓ3	411.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	11.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－区画貸し、２～３階：事務所－区画貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.00	90.0	123.30	1,610	198,513	3.0	595,539
							0.0	0
2～ 3	事務所	137.00	90.0	123.30	1,265	155,975	2.0	311,950
							0.0	0
～

～

～

計		411.00	90.0	369.90		510,463		1,219,439
								0

⑨年額支払賃料	510,463 円　×　12ヶ月　＝　 6,125,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 369.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,125,556 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 428,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,888,767 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,219,439 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,900,108 円　　　　（　 25,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６８５２１１　　　　-419501	1,085 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,614 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１６９５２１１　　　　-419502	1,926 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

網走 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,600 円	61,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	315,878 円	6,317,556　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 626,200 円	61,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,363,878 円　（　　　　　　 5,904 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 411.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,310,280 円（　　　　　 18,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,900,108 円
②総費用	1,363,878 円
③純収益　①－②	4,536,230 円
④建物等に帰属する純収益	4,310,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,369,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

網走 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	網走市南四条西一丁目９番３	4602000214289-0000
2	網走市南四条西一丁目１０番２	4602000214291-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考