令和6年1月14日　提出 岩見沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 -6 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市栗沢町南本町１８番６２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 南9m市道 水道、下水 栗沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 栗沢駅南東方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変動要因は無い。地価水準は低下しつつあるが、人口減少、高齢化等の衰退傾向は続いており、地 価の下落傾向も続いている。今後も下落傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧栗沢町内一円の圏域で、需要者の中心は当地域居住者が殆どと思料される。他地域からの転入者は殆ど 認められない。区画整然としており、住環境は概ね良好ではあるものの、栗沢町地区の不動産取引は低調である。地価 も下落傾向。土地は規模８０坪程度で１５０万円以下。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等によりまちまち である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、４事例より求めており、やや求められた価格に開差はあるものの、適正な補修正等により市場性を反映し た説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が把握できない ため、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市の土地価格は上昇傾向であったが、 建築費の高騰が土地価格の上昇を抑制しつつ ある。地方都市は一部の都市を除き、地価下 落が続いている。 旧栗沢町地区は、人口減少、高齢化等により 、衰退傾向が続いており、土地取引も少ない 状況にある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％