別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
夕張 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
夕張 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 塩野 未来   TEL.
鑑定評価額 591,000 円  1㎡当たりの価格 3,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
夕張市本町2丁目217番
②地積
 (㎡)
179  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(90,400)

1:2.5
店舗兼住宅

W2
小売店舗等が見られ
る市中心部の商業地
西14m市道 水道、下水 新夕張

18.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    50 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

14m市道 交通

施設
新夕張駅北西方

18.0km
法令

規制
(都) 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
夕張市役所に近い本町地区の商業地域であるが、周辺ホテルの稼働の目途もたっておらず、将来的に市の中心が
清水沢地区に移る計画もあり、需要は弱い状態が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             3,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は夕張市内の商住混在地域及びその背後住宅地域である。需要者は市内における法人・個人が中心となる。
市内には大型商業施設がないことから、都市圏への顧客の流出がみられ、市内の新規商業需要は弱い。人口減少等を起
因とする商業需要の減少で背後住宅地域との価格差は縮小し、商業地と背後住宅地に代替性が認められる状態にある。
当該地区では、新型コロナウイルスの流行、5類移行とは関係なく、需要減による地価下落が続いている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の周辺及び夕張市内においては、近時の商業地の取引は少ないものの、地域の実情を反映した事例の収集・
採用ができ、規範性の高い比準価格となった。市内の商業地域においては、自用の建物が多く、賃貸需要が弱いことか
ら収益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からの
ヒアリング結果等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            3,550 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの5類移行後も観光需要
の回復は進んでおらず、大規模ホテルの稼働
も未定で、地価下落が進んでいる。


人口減や他市町村への購買力の流出等により
、市内の商業地においては、需要は減退傾向
。特に本町地区においては、新規の商業需要
は極めて弱い。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 夕張 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
61209
-595003
夕張市

建付


  
(           ) 
長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路



(都) 商業

(80,400)
b 12414
61209
-591007
夕張市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西17.5m国道、
東17.5m、
二方路



(都) 2住居

(60,200)
c 12414
61209
-595002
夕張市

建付


  
(           ) 
台形 西5.3m市道、
東3m、二方路




(都) 商業

(80,318)
d 12414
61209
-595005
夕張市

建付


  
(           ) 
不整形 北西14m国道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
3,339  
100
[ 100.0]
[  70.6]
100
100
[  75.0]
100
[ 102.0]

3,081 
100
[  92.0]

3,349 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

3,350 
b (            
3,007  
100
[ 100.0]
[  93.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

2,718 
100
[  82.6]

3,291 

3,290 
c (            
3,337  
100
[ 100.0]
[  68.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  84.1]

2,730 
100
[  79.9]

3,417 

3,420 
d (            
916  
100
[ 100.0]
[  91.3]
100
100
[  60.0]
100
[  56.3]

2,476 
100
[  71.4]

3,468 

3,470 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -43.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       3,300 円/㎡]  



夕張 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の店舗が多い地域であり、テナント等賃貸需要の見込めない地域であるため非適用。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 夕張 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  夕張市本町二丁目217番
4318000012705-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
夕張 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
夕張 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 宮崎 信彦   TEL.
鑑定評価額 591,000 円  1㎡当たりの価格 3,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
夕張市本町2丁目217番
②地積
 (㎡)
179  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(90,400)

1:2.5
店舗兼住宅

W2
小売店舗等が見られ
る市中心部の商業地
西14m市道 水道、下水 新夕張

18.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    50 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
商業地として衰退化が顕著で
ある。


14m市道 交通

施設
JR新夕張駅北西方

18.0km
法令

規制
(都) 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
市役所周辺の商業地域。商業地の中心が南清水沢地区に移動していることもあり衰退化が進行している。炭鉱歴
史村、スキー場等の観光施設に近いが何れも停滞傾向で観光面からの需要も低調、地価下落が続いている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             3,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね夕張市内の商業地域及びその周辺の住宅地をも含む地域と把握するが、その中で特に衰退の激しい本
町地区及びその隣接地域との価格牽連性が強い。需要者は市内の個人、法人事業者等が中心である。人口減少による購
買力の低下に加え、地域経済の停滞、中心商業地の移動など減価の要因が多く、地価の下落が止まらない状況が続いて
いる。不動産取引は極めて少なく、また取引事情も様々で需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市中心部に所在する旧来の商業地域である。地域内には閉鎖店舗が目立ち賃借需要はほとんどない。収益価
格の算出は困難な状況で、その試算は断念した。比準価格は本町地区の取引事例を中心に求めており、説得力のある価
格と認められる。鑑定評価額の決定に際しては、当地域の地価動向や不動産取引状況、他の地域との価格比較等をも行
った。以上により、比準価格の妥当性を検証し得たので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            3,550 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口約6,400人、毎年300人程度の人
口減に歯止めが掛からない。高齢化率は約5
5%と高水準である。地域経済は長期に渡り
低迷している。

近くに存するスキー場は再開の動きもあるが
、不動産需要の増加は殆どなく、閉鎖店舗が
目立つさびれた状況に変わりはない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 夕張 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
61209
-595003
夕張市

建付


  
(           ) 
長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路



(都) 商業

(80,400)
b 12414
61209
-591002
夕張市

建付


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
c 12414
61209
-591007
夕張市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西17.5m国道、
東17.5m、
二方路



(都) 2住居

(60,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
3,339  
100
[ 100.0]
[  70.6]
100
100
[  75.0]
100
[ 102.0]

3,081 
100
[  89.2]

3,454 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

3,450 
b (            
2,976  
100
[ 100.0]
[  86.8]
100
100
[  95.0]
100
[ 104.5]

2,602 
100
[  77.8]

3,344 

3,340 
c (            
3,007  
100
[ 100.0]
[  93.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

2,718 
100
[  84.2]

3,228 

3,230 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       3,300 円/㎡]  



夕張 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用目的の店舗、店舗兼住宅等が大半を占め、賃貸物件が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 夕張 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  夕張市本町二丁目217番
4318000012705-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考