別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
北見 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市大通東４丁目１０番
 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 北見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３９号沿いの路線商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北見駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗、併用住宅、事務所、ガソリンスタンド等が混在しており、今後においても概ね同様の状況で推
移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建て程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区における国道３９号をはじめとする幹線道路及び準幹線道路沿いの業務系地域一帯の圏域であ
る。需要者は市内の法人又は個人事業者が中心である。新規事業者は減少しているほか移転需要を含め駅からの距離に
拘わらず拡散する傾向がある。更に北東方向で店舗等の新設も見られるなど国道３９号沿いの圏域ではこれまでの停滞
感からは脱している。市場の中心価格帯は敷地規模による差異が大きいことから特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗・事業所等が建ち並ぶ商業地域であるが自用が多く賃貸は少ない。したがって、収益性に裏打ちされた需
要者の存在という面において賃貸市場が十分に成熟しているとは言い難く、収益価格の信頼性は劣るといえる。一方、
取引事例比較法の適用では規範性の高い事例を中心とし均衡する事例を十分に関連付け判定しており比準価格の信頼性
は高いと判断する。収益価格は参考程度とし下記代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,700 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市全体で年間平均１．０～１．４千人程度の
人口減少が続いており、世帯数も減少基調に
転じている。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-502		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西27m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２４１７
５１２０８
-50516		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東18m市道、
北西11m、
角地
近商

(100,300)
c １２４１７
５１２０８
-50517		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２４１７
５１２０８
-50518		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e １２４１７
５１２０８
-50520		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,674  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,674 		 100
[  72.6]
32,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,600 
b (　           ) 
27,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
26,460 		 100
[  80.8]
32,748 
32,700 
c (　           ) 
29,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,849 		 100
[  92.0]
32,445 
32,400 
d (　           ) 
18,916  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
23,353 		 100
[  72.0]
32,435 
32,400 
e (　           ) 
35,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,422 		 100
[ 100.0]
35,422 
35,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,500 円／㎡]  



北見 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,779,547 
1,571,396 
5,208,151 
4,815,720 
392,431 		 （　0.9475）
371,828 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,588,327 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   324 ㎡     13.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～３階：事務所区画貸し ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
82.0 
123.00 
1,760 
216,480 		 3.0  649,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
87.0 
130.50 
1,522 
198,621 		 2.0  397,242 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
150.00 
87.0 
130.50 
1,450 
189,225 		 2.0  378,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
85.3 
384.00 

604,326 		 1,425,132 
0 
⑨年額支払賃料        604,326 円　×　12ヶ月　＝　       7,251,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,251,912 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　       ％　＝　　       725,191 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,766,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,425,132 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,779,547 円　　　　（　        20,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６８５
２０８
　　　　-501		 1,779  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,525 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,522 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１６８５
２０８
　　　　-50508		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,515 
c １２３１６８５
２０８
　　　　-50504		 1,501  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,580 
北見 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,400 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 374,596 円  　　　        7,491,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      699,700 円  　　　　     68,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,571,396 円　（　　　　　　         4,850 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,815,720 円  
（　　　　　        14,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,779,547 円      
②総費用 1,571,396 円      
③純収益　①－② 5,208,151 円      
④建物等に帰属する純収益 4,815,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 392,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 371,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,588,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市大通東四丁目１０番
 4603000152854-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
北見 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市大通東４丁目１０番
 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 北見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北見駅東側の国道沿い商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北見駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅裏の清月町や郊外のひかり野等の背後人口増から、郊外部だが北東部の国道沿いにも大型店舗等が徐々に増え
、地価は微減～横ばい傾向と予測する。今後は、不透明な物価・金利・賃金等の経済情勢を注視すべき。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域だが、駅より北東側に狭められる傾向がある。需要者は小規模画地の小売店舗
用地等にあっては市内法人及び個人事業者が多いが、大型スーパー、ドラッグストア、各種チェーン店舗等は市外・道
外資本も見られる。過年は、三輪地区等の西側郊外が商業需要の中心であったが、近年は徐々に国道北東側郊外の大型
施設等の開業も目立ってきた。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地事例が少ない中、中心部東側に存する事例を採用でき、実証性が高い。収益価格は、中心部周辺に
おける小売店舗や事務所需要の低迷を反映して、低めに求められた。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,700 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


北東部商業地は、ひかり野団地等の背後人口
増により、国道沿いの郊外中心に新店舗も増
える傾向。Ｒ５．１１並木町に大型スーパー
開業。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50516		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東18m市道、
北西11m、
角地
近商

(100,300)
b １２４１７
５１２０８
-50521		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東21.5m国
道、
北東12m、
角地
準工

(70,200)
c １２４１７
５１２０８
-50518		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２４１７
５１２０８
-50522		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １２４１７
５１２０８
-50517		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
26,460 		 100
[  78.5]
33,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,700 
b (　           ) 
26,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,190 		 100
[  72.7]
34,649 
34,600 
c (　           ) 
18,916  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
23,353 		 100
[  71.3]
32,753 
32,800 
d (　           ) 
30,868  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,868 		 100
[  81.2]
38,015 
38,000 
e (　           ) 
29,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,849 		 100
[  92.2]
32,374 
32,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,100 円／㎡]  



北見 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,847,030 
1,937,699 
5,909,331 
5,539,740 
369,591 		 （　0.9475）
350,187 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,146,673 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   324 ㎡     12.7 m x   25.5 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所とも各階の部分貸し。平置駐車場４台。３階建程度の利用が多いため、下記のとおり想定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 中心商業地の同種建物を考慮して認定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
82.0 
139.40 
1,835 
255,799 		 3.0  767,397 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
170.00 
87.0 
147.90 
1,540 
227,766 		 2.0  455,532 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
170.00 
87.0 
147.90 
1,460 
215,934 		 2.0  431,868 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
85.3 
435.20 

699,499 		 1,654,797 
0 
⑨年額支払賃料        699,499 円　×　12ヶ月　＝　       8,393,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     435.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,393,988 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       562,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,831,591 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,654,797 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,439 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,847,030 円　　　　（　        24,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
２０８
　　　　-504		 1,898  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,835 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７５５
２０８
　　　　-50501		 1,577  
(   1,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,752 
c １２４１７５５
２０８
　　　　-50503		 2,013  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,974 
北見 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,000 円  　　　　     76,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 419,699 円  　　　        8,393,988　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      777,200 円  　　　　     76,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,600 円  　　　　     76,200,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,200 円  　　　　     76,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,937,699 円　（　　　　　　         5,981 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,539,740 円  
（　　　　　        17,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,847,030 円      
②総費用 1,937,699 円      
③純収益　①－② 5,909,331 円      
④建物等に帰属する純収益 5,539,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 369,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 350,187 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,146,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市大通東四丁目１０番
 4603000152854-0000
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