別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
北見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市幸町２丁目１番３
｢幸町２－１－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｗ2		 事務所、小売店舗等
が見られる近隣商業
地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 北見

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部の幹線沿いの若干北西
側に、中層事務所ビル、店舗
併用住宅等が建ち並ぶ地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 北見駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新市役所完成の影響によるオフィスビル新築等はなく、中央通沿いの再開発計画も住居系と公共施設の予定で、
影響はない。物価・金利・賃金等の経済情勢が不透明なため、今後の地価変動を注視すべきと考える。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域であるが、業務系用途の多い幹線沿いの代替性が強い。需要者は市内法人及び
個人事業者が多く、近年の営業拠点集約傾向により、新規オフィス需要は少ない。Ｒ３．１国道沿いで新市役所が開業
したが近隣地域からはやや遠く、北４条の中央通沿いで再開発計画が進行中だが住居系と公共用途の予定で、両者によ
る影響は見られない。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや古い事例も採用したが、中心部周辺又は広幅員道路沿いの商業地に係る取引事例を採用しており、実
証性がある。収益価格は、中心部周辺における小売店舗や事務所需要の低迷を反映して、低めに求められた。よって、
比準価格を中心に、収益価格を関連付け、中心商業地の需給動向を勘案し、単価と総額との関連をも考慮して、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


新市役所完成の影響も見られず、中央通沿い
の南側で進行中の再開発計画による影響も見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50511		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
南東7.2m、
角地
近商

(100,300)
b １２４１７
５１２０８
-50512		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南11m、角地
近商

(100,300)
c １２４１７
５１２０８
-50513		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２４１７
５１２０８
-50514		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
東10m、角地
近商

(100,300)
e １２４１７
５１２０８
-50515		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
35,467 		 100
[ 112.0]
31,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,700 
b (　           ) 
26,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
31,079 		 100
[ 102.0]
30,470 
30,500 
c (　           ) 
29,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,895 		 100
[  92.0]
32,495 
32,500 
d (　           ) 
21,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  94.5]
26,326 		 100
[  85.6]
30,755 
30,800 
e (　           ) 
25,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
28,012 		 100
[  90.5]
30,952 
31,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



北見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,641,776 
1,609,534 
5,032,242 
4,725,500 
306,742 		 （　0.9475）
290,638 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,931,388 円　　　　（　     20,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   286 ㎡     10.9 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し、２・３階は２ＤＫファミリータイプ、平均専用面積６５．２㎡、平置駐車場４台。３階建程度が標準的として想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同等の建物の標準的率として認定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,877 
231,340 		 2.0  462,680 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,285 
167,693 		 1.0  167,693 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,345 
175,523 		 1.0  175,523 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
88.3 
384.25 

574,556 		 805,896 
0 
⑨年額支払賃料        574,556 円　×　12ヶ月　＝　       6,894,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,894,672 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   6.7 ％　＝　　       476,415 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,634,257 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           805,896 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,641,776 円　　　　（　        23,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
２０８
　　　　-503		 1,889  
(   1,880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,877 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７５５
２０８
　　　　-507		 1,578  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,856 
c １２４１７５５
２０８
　　　　-509		 1,799  
(   1,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,894 
北見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,000 円  　　　　     65,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,534 円  　　　        7,110,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      663,000 円  　　　　     65,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,500 円  　　　　     65,000,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,000 円  　　　　     65,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,609,534 円　（　　　　　　         5,628 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,725,500 円  
（　　　　　        16,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,641,776 円      
②総費用 1,609,534 円      
③純収益　①－② 5,032,242 円      
④建物等に帰属する純収益 4,725,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 290,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,931,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市幸町二丁目１番３
 4603000178334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
北見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市幸町２丁目１番３
｢幸町２－１－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｗ2		 事務所、小売店舗等
が見られる近隣商業
地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 北見

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前から北西方へ伸びる中央
大通沿いに事務所ビル、低層
併用住宅等が混在する地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 北見駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新規開業や既存業者の移転需要は停滞しているほか他の幹線道路沿いなどに拡散する傾向も見られ、相対的地位
の低下が続いている。中央大通沿いで進捗中の再開発事業による影響は現段階では見られない。
(3)最有効使用の判定 ３階建て程度の事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区における国道３９号をはじめとする幹線道路及び準幹線道路沿いの業務系地域一帯の圏域であ
る。需要者の中心は市内の法人又は個人事業者である。新規商業事業者は減少しているほか移転需要を含め駅からの距
離に拘わらず拡散する傾向があり、対象標準地の存する中央大通沿い圏域における需要は引き続き弱含みで推移してい
る。市場の中心価格帯は敷地規模による差異が大きいことから特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、収益性に裏打ちされた需要者の存在という面において賃貸市場が成熟している
とは言い難く収益価格の信頼性はやや劣る。取引事例比較法では信頼性のある事例が制限されるなか最も規範性が高い
事例を中心に検討のうえ比準価格を判定した。比準価格を重視し収益価格については参酌する程度の位置づけとして、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市全体で年間平均１．０～１．４千人程度の
人口減少が続いており、世帯数も減少基調に
転じている。


地域要因に変動はない。中央大通沿いで進捗
中の再開発事業による影響は現段階では見ら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50506		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
南西18m、
二方路
商業

(90,400)
b １２４１７
５１２０８
-50508		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１７
５１２０８
-50512		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南11m、角地
近商

(100,300)
d １２４１７
５１２０８
-50516		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東18m市道、
北西11m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  91.1]
33,769 		 100
[ 102.9]
32,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,800 
b (　           ) 
20,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  80.0]
35,950 		 100
[ 115.0]
31,261 
31,300 
c (　           ) 
26,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
31,079 		 100
[ 100.0]
31,079 
31,100 
d (　           ) 
27,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
26,460 		 100
[  83.3]
31,765 
31,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



北見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,200,381 
1,387,021 
4,813,360 
4,492,800 
320,560 		 （　0.9475）
303,731 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,198,592 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   286 ㎡     10.9 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗－区分貸し、２～３階：住宅－家族向け２ＤＫ、６２㎡／戸程度 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
1,779 
211,701 		 3.0  635,103 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
140.00 
89.0 
124.60 
1,353 
168,584 		 1.0  168,584 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
87.7 
368.20 

548,869 		 972,271 
0 
⑨年額支払賃料        548,869 円　×　12ヶ月　＝　       6,586,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     368.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,586,428 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       395,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,191,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           972,271 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,200,381 円　　　　（　        21,680 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
２０８
　　　　-505		 1,205  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,783 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,779 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７５５
２０８
　　　　-507		 1,578  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,856 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 329,321 円  　　　        6,586,428　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      652,800 円  　　　　     64,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,387,021 円　（　　　　　　         4,850 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,492,800 円  
（　　　　　        15,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,200,381 円      
②総費用 1,387,021 円      
③純収益　①－② 4,813,360 円      
④建物等に帰属する純収益 4,492,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 320,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 303,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,198,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市幸町二丁目１番３
 4603000178334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考