別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
北見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市北２条西１丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 北見

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模小売店等が多い中心部
の既存商店街		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 北見駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外店との競合で、中心商店街の商況は低迷。市役所新築に伴うビル新築等もない。中央通沿いで再開発が進行
中も住居系が中心で、現在影響はない。今後、物価・金利・賃金等の経済情勢による地価変動に注視すべき。
(3)最有効使用の判定 ５階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域。需要者は小売店等にあっては市内資本が中心、ビジネスホテル等は市外・全
国資本も見られる。国道沿いの新市役所が開業したが、既存商店街の商況に影響は見られず、駐車場が増えているほか
は、新規オフィスビル建設等の投資も見られない。２番街東端付近の近隣地域周辺では、近年、マンション等の居住用
途も増えている。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや古い事例も採用したが、中心商業地周辺の比較的地域格差の小さい事例から比準しており、実証性が
ある。収益価格は、小売店舗等を中心とする既存商店街の繁華性は低いままで、空き店舗も多いことから、信頼性はや
や劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、中心商業地における土地取引動向等をも踏
まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


国道沿いの市役所新築完成の好影響も見られ
ず、既存商店街の商況は、低迷のままである
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50504		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２４１７
５１２０８
-50506		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
南西18m、
二方路
商業

(90,400)
c １２４１７
５１２０８
-50507		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２４１７
５１２０８
-50508		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e １２４１７
５１２０８
-50510		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  85.0]
39,551 		 100
[ 112.0]
35,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,300 
b (　           ) 
24,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  91.1]
33,769 		 100
[  95.1]
35,509 
35,500 
c (　           ) 
33,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,955 		 100
[  97.0]
35,005 
35,000 
d (　           ) 
20,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  80.0]
35,950 		 100
[ 102.9]
34,937 
34,900 
e (　           ) 
18,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[  80.0]
34,908 		 100
[  97.0]
35,988 
36,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,300 円／㎡]  



北見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,160,506 
2,887,401 
8,273,105 
8,061,500 
211,605 		 （　0.9488）
200,771 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,097,367 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 121.00 ＲＣ5 605.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   161 ㎡      6.4 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ともフロア貸し。５階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 敷地規模が小さいため、やや低めとなった。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.00 
80.0 
96.80 
2,485 
240,548 		 3.0  721,644 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
121.00 
85.0 
102.85 
2,023 
208,066 		 2.0  416,132 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
121.00 
85.0 
102.85 
1,922 
197,678 		 2.0  395,356 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
121.00 
85.0 
102.85 
1,825 
187,701 		 2.0  375,402 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
121.00 
85.0 
102.85 
1,734 
178,342 		 2.0  356,684 
0.0  0 

計
605.00 
84.0 
508.20 

1,012,335 		 2,265,218 
0 
⑨年額支払賃料      1,012,335 円　×　12ヶ月　＝　      12,148,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     508.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,148,020 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,008,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,139,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,265,218 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,160,506 円　　　　（　        69,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
２０８
　　　　-502		 1,367  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,925 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,922 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２４１７５５
２０８
　　　　-505		 1,205  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]
1,688 
c １２４１７５５
２０８
　　　　-50503		 2,013  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,230 
北見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 575,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 607,401 円  　　　       12,148,020　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    115,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       345,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,887,401 円　（　　　　　　        17,934 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0701     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,061,500 円  
（　　　　　        50,071 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,160,506 円      
②総費用 2,887,401 円      
③純収益　①－② 8,273,105 円      
④建物等に帰属する純収益 8,061,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 211,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 200,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,097,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市北二条西一丁目９番２
 4603000154038-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 5-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.
鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市北２条西１丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 北見

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 北見駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型大型店との競合により、空店舗の増加等繁華性の低下が今後も継続すると推量。地域の衰退に伴い、地価
水準も弱含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見市中心部に近い商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者が中心となる。郊外の大型店へ
の顧客の流出、背後地の人口減少や高齢化の影響から中心部の繁華性は低下傾向にあり、宅地の需給に旺盛さは見られ
ない。尚、需要の中心となる価格帯については、事業規模に応じて様々であり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用賃貸物件も見られるものの、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。ま
た、自用の店舗・事務所等も多く介在する地域であり、収益性を重視した取引は少ない。従って、信頼性のある取引事
例を収集し得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地
域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向であり、社会減も継続中
である。一方、世帯数については概ね安定的
に推移している。高齢化率は上昇傾向で推移
している。

ＪＲ駅前の中心的商業地域であるが、空店舗
の増加等繁華性の低下が継続しており、不動
産需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50504		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２４１７
５１２０８
-50507		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １２４１７
５１２０８
-50506		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
南西18m、
二方路
商業

(90,400)
d １２４１７
５１２０８
-50508		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  85.0]
39,551 		 100
[ 110.0]
35,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,000 
b (　           ) 
33,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,955 		 100
[  95.0]
35,742 
35,700 
c (　           ) 
24,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  91.1]
33,769 		 100
[  95.0]
35,546 
35,500 
d (　           ) 
20,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  80.0]
35,950 		 100
[ 103.4]
34,768 
34,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,600 円／㎡]  



北見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,033,778 
2,041,225 
6,992,553 
6,785,620 
206,933 		 （　0.9498）
196,545 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,011,122 円　　　　（　     24,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 116.64 ＲＣ4 488.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   161 ㎡      6.4 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～４階フロア貸し事務所の店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 共用部分として階段室、機械室等を設置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.64 
80.9 
94.37 
2,422 
228,564 		 3.0  685,692 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
116.64 
82.6 
96.39 
2,095 
201,937 		 3.0  605,811 
0.0  0 
塔屋
  ～  
22.28 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
488.84 
78.5 
383.54 

834,375 		 2,503,125 
0 
⑨年額支払賃料        834,375 円　×　12ヶ月　＝　      10,012,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     383.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,012,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,001,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,011,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,503,125 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,033,778 円　　　　（　        56,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７９５
２０８
　　　　-50502		 1,836  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,110 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７９５
２０８
　　　　-50501		 1,779  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,022 
c １２４１７９５
２０８
　　　　-50503		 2,013  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,262 
北見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,600 円  　　　　     98,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 500,625 円  　　　       10,012,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,001,600 円  　　　　     98,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,041,225 円　（　　　　　　        12,678 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     488.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,785,620 円  
（　　　　　        42,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,033,778 円      
②総費用 2,041,225 円      
③純収益　①－② 6,992,553 円      
④建物等に帰属する純収益 6,785,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 206,933 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,011,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市北二条西一丁目９番２
 4603000154038-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考