令和6年1月11日　提出 北見 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -14 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市小泉３９７番５２ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 北見 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部郊外の既存住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北見駅北東方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ひかり野団地はほぼ完売で、地域人口も増え、小泉地区でも新築が見られる。地価は当面、横ばい傾向と予測す るが、物価・金利・賃金等の経済情勢が不透明なため、今後の変動を注視すべきと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北東部郊外の住宅地域と判定する。需要者は、新興分譲地では若い世代の新築が、春光町等の既存住宅 地では中高齢層も多い。主に自治区内で最北東部のひかり野団地の地区人口増（１１年間で約５００世帯増）の影響で 、北東部に商業施設も増え、需要は回復傾向、地価も横ばい傾向である。ひかり野団地はほぼ完売状況である。土地は ２５０～３００万円程度、新築建売で２，４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街地北東部郊外に位置する事例から求めており、実証性がある。収益価格は、中心部から距離のある郊 外の戸建住宅地域であり、賃貸物件の想定は合理的でないため、試算を断念した。よって、比準価格を標準に、代表標 準地からの検討結果を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [101.5] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 隣接のひかり野団地はほぼ完売。既存地域で も利便性の良い地域では、需要は安定。Ｒ５ ．１１並木町の国道沿いに大型スーパーが開 店。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％