令和6年1月11日　提出 北見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -11 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市西三輪２丁目６３０番４２ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、下水 北見 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  19.7 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三輪地区内でも西部に位置す る郊外住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北見駅西方 5.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三輪地区の最郊外に位置し、工場混在等、環境がやや劣る箇所もあるが、割安水準と三輪通の延伸により、需要 は安定。が、物価・金利・賃金等の経済情勢が不透明なため、今後の地価変動を注視すべきと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東三輪、中央三輪、西三輪地区の住宅地域であるが、接近条件や価格水準から、代替競争の範囲が西三輪 地区に狭められる傾向がある。需要者は市内居住の比較的若い世帯が多く、新築需要も多い。三輪通が西側の東相内ま で延伸され、より郊外部の利便性が高まったが、工場等が混在する既存住宅地などは相場の低い地域もある。土地は４ ００～５００万円程度、新築建売で２，４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、試算値にバラつきを生じたものの、西三輪地区内の５事例を採用しており、実証性がある。収益価格は、 周辺にはアパート等も散見されるが、西三輪は中心部から距離があり、戸建持家目的が大半のため、適用を断念した。 よって、比準価格を中心に、国道沿い商業施設の充実、新興分譲地の高需要の維持等を勘案し、単価と総額との関連を も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 東・中央三輪より郊外寄りで地価水準が低く 、旧来からの工場が残る等、環境のやや劣る 地域もあるが、概ね需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％