別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北見 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -9 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.
鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市東三輪１丁目９１番４９外
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 南7.2m市道 水道、下水 北見

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北７．２
ｍ市道		 交通

施設		 北見駅西方

3.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。国道沿いの商業施設と接近性に優れ、堅調な
需要から地価水準は安定的に推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見市三輪地区を中心とした住宅地域一円の範囲。需要者は壮年期の市内居住者が中心である。国道沿い
の商業施設への接近性に優れることから、堅実な需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地が４００万円～
６００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円程度、中古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態
により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅のほかにアパート等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は
低位に求められた。また、戸建住宅を主とする地域であり、需要者は市場性を重視した意思決定が為される傾向が強い
。従って、収益価格を参考に留め、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を採用、代表標準地との均衡を検討の
結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.5]		 [106.0]
100		 20,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向であり、社会減も継続中
である。一方、世帯数については概ね安定的
に推移している。高齢化率は上昇傾向で推移
している。

国道３９号背後の利便性の良い住宅地域であ
り、大きな地域変容はないものの、宅地需要
は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-50029		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１７
５１２０８
-50030		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10.9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１７
５１２０８
-50027		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m未舗装私
道、中間画地
１住居

(60,200)
d １２４１７
５１２０８
-50025		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２４１７
５１２０８
-10		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
20,259 		 100
[ 102.0]
19,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
21,100 
b (　           ) 
21,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
20,903 		 100
[ 102.5]
20,393 
21,600 
c (　           ) 
12,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.0]
17,907 		 100
[  88.0]
20,349 
21,600 
d (　           ) 
10,961  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
18,268 		 100
[ 101.0]
18,087 
19,200 
e (　           ) 
21,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,175 		 100
[ 104.0]
20,361 
21,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,600 円／㎡]  



北見 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,963,800 
620,640 
2,343,160 
2,170,390 
172,770 		 （　0.9711）
167,777 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,424,020 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.33 Ｗ2 222.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     13.6 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約５２㎡）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 共用部分として内階段を設置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
111.33 
92.9 
103.41 
1,237 
127,918 		 1.0  127,918 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
111.33 
92.9 
103.41 
1,275 
131,848 		 1.0  131,848 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.66 
92.9 
206.82 

259,766 		 259,766 
0 
⑨年額支払賃料        259,766 円　×　12ヶ月　＝　       3,117,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,117,192 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,961,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           259,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,963,800 円　　　　（　        12,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７９５
２０８
　　　　-4		 1,357  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,428 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,275 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７９５
２０８
　　　　-50001		 1,179  
(   1,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,253 
c １２４１７９５
２０８
　　　　-3		 1,272  
(   1,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,298 
北見 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,700 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 155,860 円  　　　        3,117,192　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,480 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.32 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,640 円　（　　　　　　         2,641 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     222.66 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,170,390 円  
（　　　　　         9,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,963,800 円      
②総費用 620,640 円      
③純収益　①－② 2,343,160 円      
④建物等に帰属する純収益 2,170,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 172,770 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 167,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          714 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,424,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市東三輪一丁目９１番４９
 4603000240970-0000
2 　北見市東三輪一丁目９１番５０
 4603000240971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
北見 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -9 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市東三輪１丁目９１番４９外
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 南7.2m市道 水道、下水 北見

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新築需要の高い郊外住宅地域 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 北見駅

3.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿い商業施設が充実、近年は医療・サービス施設も増え、熟成度も高まった。新興住宅地も断続的に供給が
あり、需給とも安定。物価・金利・賃金等の経済情勢が不透明なため、今後の地価変動を注視すべきと考える。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三輪地区の住宅地域であるが、最郊外の西三輪を除く東三輪及び中央三輪との代替性がより強い。需要者
は、市内居住の若い世代から中年層の世帯が多く、新興分譲地を中心に新築需要が高いほか、近年のリフォーム人気で
中古住宅付物件の需要も高い。土地は５００～６００万円程度、新築建売で３，３００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、試算値にややバラつきを生じたが、三輪地区内の住宅地の事例を収集でき、信頼性が高い。収益価格につ
いては、周辺にはアパート等も見られるが、郊外の戸建持家が主たる目的の地域であるため、収益価格の信頼性はやや
劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に配慮し、単価と総
額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 [106.0]
100		 20,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


断続的に大小の新興分譲地供給が続く新興地
域では価格水準が高めで、地域人口・熟成度
上昇に伴い、既存地域の需要も高まっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
５１２０８
-10		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２４１７
５１２０８
-16		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１７
５１２０８
-25		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１７
５１２０８
-52		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m未舗装私
道、中間画地
２中専

(60,200)
e １２４１７
５１２０８
-50030		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10.9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,175 		 100
[ 109.1]
19,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
20,600 
b (　           ) 
23,354  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,354 		 100
[ 113.3]
20,613 
21,800 
c (　     16,584) 
21,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,336 		 100
[ 101.0]
21,125 
22,400 
d (　           ) 
29,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
27,882 		 100
[ 104.5]
26,681 
28,300 
e (　           ) 
21,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
20,903 		 100
[ 106.1]
19,701 
20,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,200 円／㎡]  



北見 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,814,134 
618,930 
2,195,204 
2,027,700 
167,504 		 （　0.9711）
162,663 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,319,653 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     13.6 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４６㎡、平置駐車場４台。２階建共同住宅が標準的で、下記のとおり想定した。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種同等の建物の標準的率として認定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
92.0 
92.00 
1,334 
122,728 		 1.0  122,728 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
92.0 
92.00 
1,364 
125,488 		 1.0  125,488 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
92.0 
184.00 

248,216 		 248,216 
0 
⑨年額支払賃料        248,216 円　×　12ヶ月　＝　       2,978,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,978,592 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,801 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,811,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           248,216 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,814,134 円　　　　（　        11,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
２０８
　　　　-50005		 1,558  
(   1,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,334 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７５５
２０８
　　　　-5		 1,717  
(   1,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,431 
c １２４１７５５
２０８
　　　　-6		 1,357  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,357 
北見 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,930 円  　　　        2,978,592　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,500 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         618,930 円　（　　　　　　         2,634 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,027,700 円  
（　　　　　         8,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,814,134 円      
②総費用 618,930 円      
③純収益　①－② 2,195,204 円      
④建物等に帰属する純収益 2,027,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 167,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,319,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市東三輪一丁目９１番４９
 4603000240970-0000
2 　北見市東三輪一丁目９１番５０
 4603000240971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考