令和6年1月9日　提出 北見 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市末広町３６６番５５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 北見 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川南に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 北見駅南西方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、利用状況としては特段の変動なく概ね同様の状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は無加川以南に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は当市居住者が中心で価格水準が比較的低位であ ることから若年層による一次取得者が中心であると見込まれる。価格水準がやや低位で需要層が広いこと及び核となる スーパーが近くに存することから需要そのものは無くなっておらず堅調に推移している。土地は２００㎡程度で３００ ～３５０万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円以下の水準が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地としての需要は極めて少なく、戸建住宅も自己使 用が支配的であることから賃貸市場は未成熟のため収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法の適用にあたって は、多数の事例を採用し規範性が最も高い事例を中心に他を十分に勘案し比準価格を判定しており、比準価格の信頼性 は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１．０～１．４千人程度の 人口減少が続いており、世帯数も減少基調に 転じている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％