鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
北見 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 -4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

6,670,000 円

１㎡当たりの価格

19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市清見町３２番外				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	北見 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部と郊外の間に位置する
住宅地域

街

路

基準方位　北、８ｍ
市道

交通

施設

北見駅北西方

1.6km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

主に一般住宅が建ち並ぶほか共同住宅も見られる住宅地域であり、古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込
まれるが、特段の変動なく概ね同様の状況で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部と郊外の間に位置づけられる住宅地域一帯の圏域である。需要者は市内の個人が中心と見込まれる
が、若年層は郊外などの新規分譲地を指向する傾向があり中間所得以上の中年層が主である。圏内において大規模な宅
地供給は無く需給は比較的安定しているほか近くには大型スーパーもあり生活利便性は低くはなく堅調な需要が存する
。中心価格帯は標準的な画地規模で６５０～７００万円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の利用が中心で一部には低層の共同住宅も混在しているが、共同住宅等の収益物件用地の新たな需要は少ない
。試算を行った結果、収益価格は比準価格の７割強程度に過ぎず大きな開差をもって低位水準で求められた。当地域に
おける取引動向としては価格の決定にあたり収益価格はほとんど影響を及ぼしていないうえ自用目的での取引が中心で
あり居住快適性を重視する地域であることを勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市全体で年間平均１．０～１．４千人程度の
人口減少が続いており、世帯数も減少基調に
転じている。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６８１２０８ -6	北見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東9m、角地		２中専 (60,200)
b	１２４１６８１２０８ -27	北見市		底地	（　）	ほぼ正方形	北14.5m市道、西11m、角地		２中専 (70,200)
c	１２４１７５１２０８ -27	北見市		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、西14.5m、角地		１住居 (70,200)
d	１２４１７５１２０８ -49	北見市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２低専 (40,60)
e	１２４１７５１２０８ -50048	北見市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	15,301	100 [ 81.0]	18,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 16,480) 21,973	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	20,927	100 [ 111.3]	18,802		19,400
c	(　 ) 14,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.1]	21,638	100 [ 113.9]	18,997		19,600
d	(　 ) 13,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	15,254	100 [ 80.2]	19,020		19,600
e	(　 ) 10,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 104.5]	17,145	100 [ 90.3]	18,987		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,500 円／㎡]

北見 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,644,023	734,931	2,909,092	2,668,120	240,972	（　0.9711） 234,008	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,775,673 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｗ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向け、２ＬＤＫ（６５㎡／戸、各階２戸、全４戸）

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	94.0	131.60	1,182	155,551	1.0	155,551
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	96.0	134.40	1,219	163,834	1.0	163,834
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	95.0	266.00		319,385		319,385
								0

⑨年額支払賃料	319,385 円　×　12ヶ月　＝　 3,832,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 266.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,832,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,640,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,385 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,644,023 円　　　　（　 10,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６８５２０８　　　　-56	1,297 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,219 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１６８５２０８　　　　-57	1,229 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,193
c	１２４１６８５２０８　　　　-54	1,444 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,375

北見 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	36,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	191,631 円	3,832,620　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,400 円	36,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,800 円	36,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 734,931 円　（　　　　　　 2,149 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,668,120 円（　　　　　 7,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,644,023 円
②総費用	734,931 円
③純収益　①－②	2,909,092 円
④建物等に帰属する純収益	2,668,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,775,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市清見町３２番	4603000166412-0000
2	北見市清見町３６番８	4603000166431-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
北見 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 -4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　鷲北　順一郎

TEL.

鑑定評価額

6,670,000 円

１㎡当たりの価格

19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市清見町３２番外				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	北見 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

北見駅北西方

1.6km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。人口減少や高齢化の進行により需給に旺盛さ
は見られないものの、過去の地価下落に伴う競争力の改善もあって地価水準は安定的に推移すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北見市中心部に近い住宅地域一円の範囲。需要者は市内の居住者が中心である。値嵩となる地域の需要は
停滞していたが、過去の地価下落や比較的良好な利便性から競争力の改善も見られている。取引の中心となる価格帯は
、土地が６００万円～７００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円程度、中古物件の取引も見られる
が価格帯は建物の状態により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のほかにアパート等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は
低位に求められた。また、戸建住宅を主とする地域であり、需要者は市場性を重視した意思決定が為される傾向が強い
。従って、収益価格を参考に留め、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を採用、前年公示価格との関連性を検
討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は減少傾向であり、社会減も継続中
である。一方、世帯数については概ね安定的
に推移している。高齢化率は上昇傾向で推移
している。

市街地中心部との接近性に優れる住宅地域で
あり、大きな地域変容はなく、良好な住環境
を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７５１２０８ -50048	北見市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	１２４１７５１２０８ -27	北見市		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、西14.5m、角地		１住居 (70,200)
c	１２４１６８１２０８ -6	北見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東9m、角地		２中専 (60,200)
d	１２４１７５１２０８ -11	北見市		更地	（　）	台形	北西5m未舗装私道、西3.8m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 104.5]	17,145	100 [ 92.2]	18,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,200
b	(　 ) 14,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.1]	21,638	100 [ 109.9]	19,689		20,300
c	(　 ) 16,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	15,301	100 [ 83.3]	18,369		18,900
d	(　 ) 12,477	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.4]	12,680	100 [ 72.3]	17,538		18,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,500 円／㎡]

北見 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,504,052	728,810	2,775,242	2,530,870	244,372	（　0.9711） 237,310	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,843,061 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	129.60	Ｗ2	259.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	12.7 m x 26.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約６０㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分として内階段を設置。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	129.60	93.3	120.96	1,250	151,200	1.0	151,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	129.60	93.3	120.96	1,289	155,917	1.0	155,917
							0.0	0
～

～

～

計		259.20	93.3	241.92		307,117		307,117
								0

⑨年額支払賃料	307,117 円　×　12ヶ月　＝　 3,685,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,685,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,501,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,117 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,504,052 円　　　　（　 10,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７９５２０８　　　　-50003	1,297 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７９５２０８　　　　-50004	1,229 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,254
c	１２４１７９５２０８　　　　-50002	1,486 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,579

北見 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,100 円	33,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,270 円	3,685,404　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,400 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,840 円	33,700,000　×　　　　 0.32 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,810 円　（　　　　　　 2,131 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 259.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,530,870 円（　　　　　 7,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,504,052 円
②総費用	728,810 円
③純収益　①－②	2,775,242 円
④建物等に帰属する純収益	2,530,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,843,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市清見町３２番	4603000166412-0000
2	北見市清見町３６番８	4603000166431-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考