別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
北見 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 鷲北 順一郎   TEL.
鑑定評価額 3,860,000 円  1㎡当たりの価格 16,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
13,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北見市緑ヶ丘6丁目24番45
「緑ヶ丘6-2-11」
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,60)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅の建ち並ぶ
閑静な住宅地域
南8m市道 水道、ガス、下水 北見

3.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北8m市
交通

施設
北見駅北西方

3.1km
法令

規制
1低専
(40,60)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。比較的低廉な価格帯であることから若年層を
中心とした需要が見込まれ、地価水準も安定的に推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見市街地北部の住宅地域一円の範囲。需要者は壮年期の市内居住者が中心である。傾斜地が多く環境条
件が劣るものの、低廉な価格帯から安定的な需要を維持している。取引の中心となる価格帯は、土地が300万円~4
00万円程度、新築戸建物件は2000万円~2500万円程度、中古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態に
より様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し
た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を総合的に再吟味し、単価
と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比
準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 北見 -11                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         14,800 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
[106.0]
100
16,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内人口は減少傾向であり、社会減も継続中
である。一方、世帯数については概ね安定的
に推移している。高齢化率は上昇傾向で推移
している。

市街地北部の高台に位置する住宅地域であり
、大きな地域変容はなく、安定的な需給関係
を維持している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境         0.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 北見 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
51208
-33
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
b 12417
51208
-50003
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
c 12417
51208
-8
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 西18m市道、
北8m、角地




1住居

(70,200)
d 12417
91208
-50004
北見市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東10m市道、
北8m、角地




1低専

(50,60)
e 12417
91208
-50003
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 西8m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,276  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

18,276 
100
[ 100.0]

18,276 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

19,400 
b (            
11,976  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.0]

14,123 
100
[ 100.0]

14,123 

15,000 
c (            
14,664  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.1]

17,276 
100
[ 108.1]

15,981 

16,900 
d (            
18,053  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

16,685 
100
[ 101.0]

16,520 

17,500 
e (            
13,694  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

13,295 
100
[ 100.0]

13,295 

14,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,200 円/㎡]  



北見 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域の標準的使用及び最有効使用を踏まえ、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 北見 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  北見市緑ヶ丘六丁目24番45
4603000216933-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
北見 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 星野 吉輝   TEL.
鑑定評価額 3,860,000 円  1㎡当たりの価格 16,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
13,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北見市緑ヶ丘6丁目24番45
「緑ヶ丘6-2-11」
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,60)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅の建ち並ぶ
閑静な住宅地域
南8m市道 水道、ガス、下水 北見

3.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
北西部高台の郊外住宅地域

基準方位北、8m市
交通

施設
北見駅北西方

3.1km
法令

規制
1低専
(40,60)


⑤地域要因の将
 来予測
郊外部だが既存地域では古い家も多い。地価水準が低めのため概ね横ばい傾向だが、不動産業者の格安仕入れ取
引等も見られる。物価・金利・賃金等の経済情勢が不透明なため、今後の地価変動を注視すべきと考える。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地北西側高台の郊外住宅地域全域と判定する。需要者の中心は市内居住の比較的若い世代で、一定
の新築需要もあるが、高台の傾斜地勢で、商業利便性もやや劣ることから、需要はやや弱い。近年はリフォーム済中古
物件取引も多い。一昨年、近傍で生産緑地の営農解除によるものと思われる宅地開発約2haが行われた。取引の中心
は、土地は400万円前半程度、新築建売で2,300万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、緑ヶ丘及び隣接の高栄西町内の比較的新しい事例から求めており、信頼性がある。収益価格は、郊外の戸
建住宅を主な目的とする地域で、行政的条件からも賃貸住宅の想定は妥当でないため、試算を断念した。よって、比準
価格を標準に、代表標準地からの検討結果を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 北見 -11                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         14,800 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.9]
[106.0]
100
16,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


新規開発区域では新築建売が、既存地域では
中古物件・リフォーム素材仕入・リフォーム
済物件の販売が多い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境         0.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 北見 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
51208
-8
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 西18m市道、
北8m、角地




1住居

(70,200)
b 12417
51208
-15
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
南8m、角地




1低専

(40,60)
c 12417
51208
-50001
北見市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地




1低専

(40,60)
d 12417
51208
-33
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
e 12417
51208
-50003
北見市

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
14,664  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.1]

17,276 
100
[ 112.2]

15,398 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

16,300 
b (            
15,511  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.1]

18,274 
100
[ 111.3]

16,419 

17,400 
c (            
16,585  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

15,188 
100
[ 100.0]

15,188 

16,100 
d (            
18,276  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

18,276 
100
[ 100.0]

18,276 

19,400 
e (            
11,976  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.0]

14,123 
100
[ 100.0]

14,123 

15,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,200 円/㎡]  



北見 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を目的とする需要が大半を占める地域で、1低専に指定されており、画地規模及び容積率を考慮すると
、賃貸物件の想定は合理的でないと判断されるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 北見 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  北見市緑ヶ丘六丁目24番45
4603000216933-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考