別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
帯広 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市東５条南３丁目５番８外
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2F1B		 店舗、一般住宅等が
混在する国道沿いの
商業地域		 南27m国道、東側道 水道、下水 帯広

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 帯広駅北東方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 車輌交通量が多い国道３８号であるが、顧客を誘引する店舗が少なく、住居系建物の混在度合が高い。商業環境
の改善は見られないが、背後住宅地との価格牽連性・競合により堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの近隣型及び沿道サービス型の商業地域と把握した。需要者の中心は地元商業事
業者及び地縁性を有する個人等である。市街地拡大に伴う商業地の分散化、収益性の低下により、事業用地の需要は弱
含みで推移してきたが、背後住宅地の価格高騰の影響もあり、取引水準の回復傾向が認められる。尚、取引される価格
帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の事業用施設と住居系建物が混在する状況にあり、アパート等の収益物件は見られるが、商業事業者向けの賃貸市
場の成熟度が低い為、テナント需要の存在が不透明であり、収益価格は精度が劣る結果となった。従って、当地域の実
情を考慮し、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[103.0]		 100
[148.5]		 [103.0]
100		 34,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は緩やかに持ち直しつつある。物価上昇
、金融資本市場の変動等の影響に十分注意す
る必要がある。

店舗の連担度・集積度が低く繁華性が劣り、
顧客誘引力は弱い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-410506		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １２４１７
２１２０７
-410504		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
東11m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c １２４１６
９１２０７
-419502		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
e １２４１７
２１２０７
-419504		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,244  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
37,349 		 100
[ 113.8]
32,820 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
33,800 
b (　           ) 
35,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
35,836 		 100
[ 135.2]
26,506 
27,300 
c (　           ) 
45,515  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,880 		 100
[ 113.3]
41,377 
42,600 
d (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[ 140.5]
32,769 
33,800 
e (　           ) 
40,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,234 		 100
[ 123.6]
33,361 
34,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,400 円／㎡]  



帯広 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,350,397 
783,290 
2,567,107 
2,305,350 
261,757 		 （　0.9489）
248,381 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,284,702 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 104.50 ＬＳ2 218.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   243 ㎡     12.2 m x   21.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し、２階：２ＬＤＫ×２戸、平均専有面積５２．２５㎡ ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.50 
100.0 
104.50 
1,455 
152,000 		 3.0  456,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
114.14 
91.6 
104.50 
1,301 
136,000 		 1.0  136,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.64 
95.6 
209.00 

288,000 		 592,000 
0 
⑨年額支払賃料        288,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,456,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     209.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,456,000 円　　×　　   6.4 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       231,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,344,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           592,000 円　×　　  93.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,350,397 円　　　　（　        13,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７２５
２０７
　　　　-32		 1,369  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,301 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７２５
２０７
　　　　-34		 1,207  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,173 
c １２４１７２５
２０７
　　　　-28		 1,306  
(   1,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,244 
帯広 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,500 円  　　　　     32,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,800 円  　　　        3,576,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,500 円  　　　　     32,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,590 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         783,290 円　（　　　　　　         3,223 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     218.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,305,350 円  
（　　　　　         9,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,350,397 円      
②総費用 783,290 円      
③純収益　①－② 2,567,107 円      
④建物等に帰属する純収益 2,305,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 261,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 248,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,284,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市東五条南三丁目５番８
 4601000285779-0000
2 　帯広市東六条南三丁目１番２５
 4601000286961-0000
3 　帯広市東六条南三丁目３番４６
 4601000287023-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
帯広 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.
鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市東５条南３丁目５番８外
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2F1B		 店舗、一般住宅等が
混在する国道沿いの
商業地域		 南27m国道、東側道 水道、下水 帯広

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 帯広駅北東方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧店舗跡に全国展開の食品スーパーが新規出店したが、従来から商業施設の集積は低く、今後も大きな地域変容
はないと推量。背後住宅地の高騰等の影響により地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、帯広市内の幹線街路沿い商業地域の圏域。需要者は、帯広市内及び道内の法人事業者が中心と見られ
る。当市及び隣接町に立地する大規模郊外型店舗等商業施設の充実により商圏は拡散、繁華性の低下が見られていたが
、過去の地価下落による投資環境の改善も認められる。需要の中心となる価格帯は取引の規模・業態等に応じて様々で
あり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗が中心であり、小規模アパート等も一部見られるが賃貸市場の成熟度は総じて低い事から、資
料が豊富で信頼性の高い比準価格を採用、収益価格を参考に留め、単価と総額との関連性及び当該地域の今後の推移、
宅地需給動向並びに代表標準地との均衡を踏まえ検討の結果、鑑定評価額を上記の通りとした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[103.0]		 100
[148.4]		 [103.0]
100		 34,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。市内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。


大型店の新規出店も見られたが、繁華性の改
善には至っていない。一方、背後住宅地の需
要増により、投資環境の回復も窺える。


標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-419502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
b １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c １２４１７
１１２０７
-419508		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東30m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d １２４１７
０１２０７
-410502		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
南10.9m、
二方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,276  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,501 		 100
[ 128.8]
30,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[ 130.0]
35,415 
36,500 
c (　           ) 
44,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,154 		 100
[ 130.7]
35,313 
36,400 
d (　           ) 
27,964  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
31,010 		 100
[  92.6]
33,488 
34,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,000 円／㎡]  



帯広 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,421,125 
776,718 
2,644,407 
2,376,690 
267,717 		 （　0.9503）
254,411 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,413,000 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 114.14 Ｓ2 218.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   243 ㎡     12.2 m x   21.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗はフロア貸し、２Ｆ居宅は２ＬＤＫ（約５２㎡）の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 共用の内階段の設置を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.50 
100.0 
104.50 
1,529 
159,781 		 2.0  319,562 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
114.14 
91.6 
104.50 
1,274 
133,133 		 1.0  133,133 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.64 
95.6 
209.00 

292,914 		 452,695 
0 
⑨年額支払賃料        292,914 円　×　12ヶ月　＝　       3,514,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     209.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,514,968 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       218,098 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,416,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           452,695 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,421,125 円　　　　（　        14,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７１５
２０７
　　　　-410007		 1,325  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,366 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,274 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７１５
２０７
　　　　-410005		 1,214  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,251 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,700 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 181,748 円  　　　        3,634,968　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      355,900 円  　　　　     34,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,270 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.23 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         776,718 円　（　　　　　　         3,196 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     218.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,376,690 円  
（　　　　　         9,781 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,421,125 円      
②総費用 776,718 円      
③純収益　①－② 2,644,407 円      
④建物等に帰属する純収益 2,376,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 267,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 254,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,413,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市東五条南三丁目５番８
 4601000285779-0000
2 　帯広市東六条南三丁目１番２５
 4601000286961-0000
3 　帯広市東六条南三丁目３番４６
 4601000287023-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考