別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
帯広 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市大通南１０丁目１４番１
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,500)
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中層事務所ビル、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西27m国道 水道、ガス、下水 帯広

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  26.8 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 帯広駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。纏まった事業用地の不足から、需給関係の引
き締まりが見られており、今後も地価水準はやや強含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市中心部に近い商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者のほか圏外の事業者も見られて
いる。宅地の需給に旺盛さは見られないものの、周辺住宅地や路線商業地の高騰から市場における競争力は改善傾向に
ある。尚、需要の中心となる価格帯については、事業規模に応じて様々であり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用賃貸物件も見られるものの、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。ま
た、自用の店舗・事務所等も多く介在する地域であり、収益性を重視した取引は少ない。従って、信頼性のある取引事
例を収集し得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地
域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向であるが、社会増が続い
ており、世帯数も増加傾向にある。高齢化率
は上昇傾向で推移している。


国道２３６号沿線の商業地域であり、大きな
地域変容はないものの、事業用地の不足から
高値取引が散見されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-410509		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b １２４１７
２１２０７
-410505		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
c １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d １２４１７
１１２０７
-419501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10.9m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e １２４１７
２１２０７
-410504		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
東11m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,461 		 100
[ 100.0]
73,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,500 
b (　           ) 
30,152  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
54,597 		 100
[ 100.0]
54,597 
54,600 
c (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[  71.7]
64,212 
64,200 
d (　           ) 
35,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
40,971 		 100
[  60.6]
67,609 
67,600 
e (　           ) 
35,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
35,836 		 100
[  68.8]
52,087 
52,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



帯広 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,246,653 
8,050,453 
27,196,200 
25,872,000 
1,324,200 		 （　0.9522）
1,260,903 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,827,723 円　　　　（　     45,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 413.75 ＲＣ4 1,662.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     21.8 m x   26.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～４階部分貸し事務所の店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 共用部分として階段室、廊下等を設置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
391.25 
83.0 
324.75 
2,593 
842,077 		 6.0  5,052,462 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
413.75 
85.7 
354.75 
2,161 
766,615 		 6.0  4,599,690 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,662.50 
83.5 
1,389.00 

3,141,922 		 18,851,532 
0 
⑨年額支払賃料      3,141,922 円　×　12ヶ月　＝　      37,703,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,389.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,703,064 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,049,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,073,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,851,532 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,246,653 円　　　　（　        60,251 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７９５
２０７
　　　　-419501		 1,523  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,928 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,172 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,161 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７９５
２０７
　　　　-419512		 1,522  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,057 
c １２４１７９５
２０７
　　　　-419508		 2,206  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,828 
帯広 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,155,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,906,153 円  　　　       38,123,064　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,927,000 円  　　　　    385,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,050,453 円　（　　　　　　        13,761 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 385,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,662.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,872,000 円  
（　　　　　        44,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,246,653 円      
②総費用 8,050,453 円      
③純収益　①－② 27,196,200 円      
④建物等に帰属する純収益 25,872,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,324,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,260,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,827,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市大通南十丁目１４番１
 4601000363385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
帯広 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市大通南１０丁目１４番１
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,500)
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中層事務所ビル、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西27m国道 水道、ガス、下水 帯広

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  26.8 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 帯広駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２３６号沿いに位置する商業地域である。中層の事務所ビルのほか青空駐車場が介在しており、格別の変動
要因はないものの、まとまった土地があれば新規投資も予想され、地価は引き続き上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、帯広市中心商業地や、やや周辺部の商業地域である。需要者の中心は十勝管内外の法人が多い。国道２
３６号沿いには保険会社のビルのほか青空駐車場が介在している。同国道は車両通行量が多く、まとまった土地があれ
ば郊外型のドラッグストアや飲食店の出店する余地があり、今後の土地利用が期待されている。当該商業地域において
は土地取引は個別性が大変強く、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、収益価格を算定する際、想定の賃料を採用した結果、収益価格は低位
に求められた。これは、昨今の建物建築費高騰の影響が大きいと思われる。本件では、取引の実態を反映した比準価格
を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、
規準とすべき公示地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 十勝全体の農協取扱高は３５００億円強と好
調であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨ
ーカドーの閉店という不安材料もありやや不
透明である。

地域内に格別の変動要因はないものの、まと
まった規模の商業地に対する需要がみられ、
地価も上昇気味である。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
b １２４１７
２１２０７
-419501		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
西10.9m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,400)
c １２４１７
１１２０７
-419503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m国道、
西10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d １２４１７
２１２０７
-410502		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[  71.3]
64,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,600 
b (　           ) 
42,351  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,187 		 100
[  63.1]
66,857 
66,900 
c (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
50,077 		 100
[  78.0]
64,201 
64,200 
d (　     38,238) 
38,238  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,697 		 100
[  58.6]
66,036 
66,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,200 円／㎡]  



帯広 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,089,649 
7,865,925 
24,223,724 
22,982,400 
1,241,324 		 （　0.9522）
1,181,989 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,148,702 円　　　　（　     43,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 413.75 ＲＣ4 1,662.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     21.8 m x   26.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
391.25 
83.0 
324.74 
2,150 
698,191 		 3.0  2,094,573 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
413.75 
85.7 
354.58 
1,930 
684,339 		 2.0  1,368,678 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,662.50 
83.5 
1,388.48 

2,751,208 		 6,200,607 
0 
⑨年額支払賃料      2,751,208 円　×　12ヶ月　＝　      33,014,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,388.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,014,496 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     1,404,249 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,030,247 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,200,607 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,089,649 円　　　　（　        54,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７０５
２０７
　　　　-419503		 1,787  
(   1,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]
1,928 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,933 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７０５
２０７
　　　　-419502		 2,116  
(   2,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,025 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,710,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,671,725 円  　　　       33,434,496　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      311,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,488,400 円  　　　　    342,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,865,925 円　（　　　　　　        13,446 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 342,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,662.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,982,400 円  
（　　　　　        39,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,089,649 円      
②総費用 7,865,925 円      
③純収益　①－② 24,223,724 円      
④建物等に帰属する純収益 22,982,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,241,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,181,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,148,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市大通南十丁目１４番１
 4601000363385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考