別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
帯広 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-6 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.
鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南１９丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｗ2		 低層店舗、事務所等
が多い駅裏の既成商
業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 帯広

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       535 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 西５条通沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。郊外型店舗用地の供給不足及
び背後住宅地の高騰の影響を受け、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、帯広市内の幹線街路沿い商業地域の圏域。需要者は、帯広市内及び道内の法人事業者が中心であるが
全国展開の商業者も一部見られる。当市及び隣接町に立地する大規模郊外型店舗等商業施設の充実により商圏は拡散、
顧客の流出等が見られる状況であるが、店舗用地の不足から需給関係の引き締まりが見られている。需要の中心となる
価格帯は取引の規模・業態等に応じて様々であり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗が中心であり、賃貸用不動産は殆ど見られず賃貸市場の成熟度は総じて低い事から、資料が豊
富で信頼性の高い比準価格を採用、収益価格を参考に留め、単価と総額との関連性及び当該地域の今後の推移、宅地需
給動向並びに代表標準地との均衡を踏まえ検討の結果、鑑定評価額を上記の通りとした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 84.4]		 [100.0]
100		 58,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。市内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。


幹線街路沿いの商業地域であり、大きな地域
変容はないものの、新規出店も見られており
、比較的良好な繁華性から、需要も安定的に
推移している。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
１１２０７
-410502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２４１７
１１２０７
-419506		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
近商
駐車付置義務
(90,200)
c １２４１７
９１２０７
-419505		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
南20m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１７
１１２０７
-419503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m国道、
西10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
e １２４１７
２１２０７
-419505		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,244  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,654 		 100
[  91.2]
61,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,000 
b (　           ) 
42,351  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,844 		 100
[  93.6]
45,774 
45,800 
c (　           ) 
60,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
58,707 		 100
[  96.8]
60,648 
60,600 
d (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
50,077 		 100
[ 100.8]
49,680 
49,700 
e (　           ) 
39,557  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
53,692 		 100
[  80.8]
66,450 
66,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



帯広 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,221,515 
2,842,994 
9,378,521 
8,382,400 
996,121 		 （　0.9514）
947,710 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,164,043 円　　　　（　     37,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 167.00 Ｓ4 707.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 90 ％   300 ％   300 ％   535 ㎡     21.8 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３Ｆ店舗・事務所は部分貸し（約７５㎡）、４Ｆ居宅は３ＬＤＫ（約７０㎡）の店舗・事務所兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用の風除室、階段室等の設置を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.00 
89.5 
149.50 
2,122 
317,239 		 3.0  951,717 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
167.00 
89.5 
149.50 
1,845 
275,828 		 3.0  827,484 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
157.00 
88.9 
139.50 
1,199 
167,261 		 1.0  167,261 
0.0  0 
塔屋
  ～  
49.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
707.00 
83.2 
588.00 

1,036,156 		 2,773,946 
0 
⑨年額支払賃料      1,036,156 円　×　12ヶ月　＝　      12,433,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,433,872 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       778,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,195,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,773,946 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,221,515 円　　　　（　        22,844 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７１５
２０７
　　　　-419501		 1,523  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,845 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７１５
２０７
　　　　-419505		 958  
(     957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,154 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 372,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 648,694 円  　　　       12,973,872　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,800 円  　　　　    124,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       285,200 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.23 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,842,994 円　（　　　　　　         5,314 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     707.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,382,400 円  
（　　　　　        15,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,221,515 円      
②総費用 2,842,994 円      
③純収益　①－② 9,378,521 円      
④建物等に帰属する純収益 8,382,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 996,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,771 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,164,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南十九丁目９番１
 4601000368127-0000
2 　帯広市西五条南十九丁目１１番１
 4601000368130-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
帯広 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-6 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南１９丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｗ2		 低層店舗、事務所等
が多い駅裏の既成商
業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 帯広

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       535 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(80,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域として堅調に推移している。まとまった規模を有する土地に対しては高値取引が期待さ
れる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの近隣型及び沿道サービス型の商業地域と把握した。需要者の中心は地元商業事
業者及び道内外の法人等である。西５条通沿いには集客力の高い店舗も多く見られる事から引き合いが強く、事業用地
を求める動きが顕在化しており、新たな店舗等の進出も認められ、需要に応じた取引水準の回復傾向が認められる。尚
、取引される価格帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の事業用物件と賃貸物件が混在しているが、新規賃貸物件の建設投資は少なく、適正な新規賃料水準を
把握するための資料の収集に限界があり、収益価格は精度が劣る結果となった。従って、当地域の実情を考慮し、信頼
性のある豊富な資料に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 57,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は緩やかに持ち直しつつある。物価上昇
、金融資本市場の変動等の影響に十分注意す
る必要がある。

店舗の連担度・集積度が高く、顧客誘引力は
良好。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
１１２０７
-419506		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
近商
駐車付置義務
(90,200)
b １２４１７
１１２０７
-410502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２４１７
９１２０７
-419505		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
南20m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１７
１１２０７
-419503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m国道、
西10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
e １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,351  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,844 		 100
[  90.0]
47,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,600 
b (　           ) 
54,244  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,654 		 100
[  86.4]
64,414 
64,400 
c (　           ) 
60,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
58,707 		 100
[  88.2]
66,561 
66,600 
d (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
50,077 		 100
[  96.9]
51,679 
51,700 
e (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[  79.2]
58,131 
58,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,700 円／㎡]  



帯広 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,382,927 
3,304,100 
10,078,827 
9,072,000 
1,006,827 		 （　0.9522）
958,701 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,397,894 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 167.00 Ｓ4 707.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 80 ％   300 ％   300 ％   535 ㎡     21.8 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：店舗・事務所（部分貸し、平均専有面積７４．７５㎡）、４階：３ＬＤＫ×２戸（平均専有面積６９．７５㎡） ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.00 
89.5 
149.50 
2,542 
380,000 		 3.0  1,140,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
167.00 
89.5 
149.50 
2,027 
303,000 		 3.0  909,000 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
157.00 
88.9 
139.50 
1,219 
170,000 		 1.0  170,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
49.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
707.00 
83.2 
588.00 

1,156,000 		 3,128,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,156,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,872,000 円　　×　　   7.7 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,117,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,354,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,128,000 円　×　　  92.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,382,927 円　　　　（　        25,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７２５
２０７
　　　　-501		 1,523  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,032 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,027 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７２５
２０７
　　　　-508		 1,224  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,360 
c １２４１７２５
２０７
　　　　-515		 2,219  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,466 
帯広 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 723,600 円  　　　       14,472,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    135,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       229,500 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,304,100 円　（　　　　　　         6,176 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     707.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,072,000 円  
（　　　　　        16,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,382,927 円      
②総費用 3,304,100 円      
③純収益　①－② 10,078,827 円      
④建物等に帰属する純収益 9,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,006,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 958,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,397,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南十九丁目９番１
 4601000368127-0000
2 　帯広市西五条南十九丁目１１番１
 4601000368130-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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50 　
備考