別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　中心商業地域への投資は弱いものの、周辺街路で商業施設の出店需要がみられ、その影響を受けて推移すると
みられる。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、帯広市内中心商業地域等。需要者は、市内及び道内外の法人事業者等が中心とみられる。中心商業地
域への需要回復のほか、周辺幹線沿いにおいて店舗の進出が目覚ましく拡大傾向にあり、その影響を受け需要が増加し
ているとみられる。需要の中心は、用途、規模等が多様で特定し得ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、中心商業地への投資が回復傾向にあるほか、幹線街路沿いの地域への投資の拡大等を反映した価格が求
められた。収益価格は、最有効使用とみられる建物が生み出すであろう期待される純収益の内、土地に帰属する部分を
還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、収益価格を含め検討し、最近の経済
状況、及び、代表標準地との均衡等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 [107.0]
100		 49,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足、建築工事費の高騰のほか長期化す
る国際紛争、円安、金融政策の見直し等の影
響が懸念される。


中心商業地への投資の弱さが認められるが、
郊外型店舗の進出の影響を受け、需要の拡大
傾向がみられる。


変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
１１２０７
-419508		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東30m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
b １２４１７
２１２０７
-419504		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c １２４１７
２１２０７
-419503		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２４１７
１１２０７
-410501		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
西10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
e １２４１７
１１２０７
-419011		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
西6.5m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,154 		 100
[ 102.0]
45,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
48,400 
b (　           ) 
40,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,234 		 100
[  95.0]
43,404 
46,400 
c (　           ) 
25,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
53,206 		 100
[ 105.0]
50,672 
54,200 
d (　           ) 
70,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,789 		 100
[ 143.0]
48,803 
52,200 
e (　           ) 
36,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.0]
31,632 		 100
[  72.0]
43,933 
47,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,500 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,921,661 
6,582,830 
20,338,831 
18,748,800 
1,590,031 		 （　0.9522）
1,514,028 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     32,213,362 円　　　　（　     35,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼住宅 398.00 ＲＣ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階事務所、４階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約４９㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 概ね標準的とみられる。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,300 
748,650 		 3.0  2,245,950 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,900 
618,450 		 2.0  1,236,900 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,250 
367,500 		 1.0  367,500 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,353,050 		 5,087,250 
0 
⑨年額支払賃料      2,353,050 円　×　12ヶ月　＝　      28,236,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,236,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,022,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,873,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,087,250 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     55,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           512 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,921,661 円　　　　（　        29,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６９５
２０７
　　　　-419503		 2,206  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１６９５
２０７
　　　　-419504		 1,523  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,792 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,444,830 円  　　　       28,896,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,845,800 円  　　　　    279,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,582,830 円　（　　　　　　         7,274 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,748,800 円  
（　　　　　        20,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,921,661 円      
②総費用 6,582,830 円      
③純収益　①－② 20,338,831 円      
④建物等に帰属する純収益 18,748,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,590,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,514,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,213,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 官公庁などに近接する、オフィス需要が中心の商業地として堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの商業地域と把握した。需要者の中心は地元商業事業者及び道内外の法人事業者
等である。市街地拡大に伴う商業地の分散化により事業用地の需要低迷が続いていたが、近年、幹線道路沿いにおける
事業用地を求める動きが顕在化してきている。背後住宅地の価格高騰の影響もあり、取引水準の上昇傾向が認められる
。尚、取引される価格帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の事業用施設が多い中、古くからの賃貸物件も一部に混在するが、新規賃貸物件の建設投資は近年見られなく、適
正な賃料水準を把握する為の資料の収集に限界があり、収益価格の精度は劣る結果となった。従って、近時の市場動向
が反映された豊富な資料に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[103.0]		 100
[107.1]		 [107.0]
100		 49,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は緩やかに持ち直しつつある。物価上昇
、金融資本市場の変動等の影響に十分注意す
る必要がある。

顧客を強く誘引する施設等は少ないが、不適
合な施設はない地域。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-419502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
b １２４１７
９１２０７
-419501		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
南10.9m、
二方路
準住居

(80,200)
c １２４１７
１１２０７
-419508		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東30m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d １２４１７
２１２０７
-419503		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e １２４１７
１１２０７
-419502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,276  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,501 		 100
[ 106.9]
36,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
60,501  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
60,738 		 100
[ 102.7]
59,141 
63,300 
c (　           ) 
44,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,154 		 100
[ 103.0]
44,810 
47,900 
d (　           ) 
25,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
53,206 		 100
[ 109.1]
48,768 
52,200 
e (　           ) 
44,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,040 		 100
[ 103.0]
44,699 
47,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,100 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,386,758 
7,052,300 
21,334,458 
19,824,000 
1,510,458 		 （　0.9522）
1,438,258 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,601,234 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 388.00 Ｓ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：事務所（フロア貸し、専有面積３２５．５０㎡）、４階：２ＬＤＫ×６戸（平均専有面積約４９．００㎡） ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,458 
800,000 		 3.0  2,400,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,966 
640,000 		 3.0  1,920,000 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,429 
420,000 		 1.0  420,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,500,000 		 6,660,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,500,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,000,000 円　　×　　   7.6 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,334,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,325,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,660,000 円　×　　  92.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,386,758 円　　　　（　        31,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７２５
２０７
　　　　-501		 1,523  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,971 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,966 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７２５
２０７
　　　　-508		 1,224  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,360 
c １２４１７２５
２０７
　　　　-515		 2,219  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,466 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,475,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,533,000 円  　　　       30,660,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    295,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       501,500 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,052,300 円　（　　　　　　         7,793 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,824,000 円  
（　　　　　        21,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,386,758 円      
②総費用 7,052,300 円      
③純収益　①－② 21,334,458 円      
④建物等に帰属する純収益 19,824,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,510,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,438,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,589 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,601,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
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備考