別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
帯広 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -17 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.
鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西１６条南１丁目２６番１５
｢西１６条南１－１５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の建ち並
ぶ既成住宅地域
 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       272 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 帯広駅北西方

3.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。大型の宅地供給が一段落し、需給関係
が逼迫している事から地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市中心部及び北部の住宅地域。帯広市内及び周辺３町に於いて価格低廉な郊外型優良宅地の供給が行
われていた為、造成品等の劣る当該地域に対する宅地需要は停滞していたが、全般的な宅地供給不足により競争力の改
善が見られている。需要の中心となる価格帯は土地は８００～１，０００万円程度、中古戸建住宅付土地で１，２００
～１，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ中、小規模なアパート等の収益物件も見られるが、マイホーム取得等自用目的の取引
が中心である為、試算価格の相対的信頼性から収益価格を参考に留め、より信頼性の高い取引事例からの比準価格を採
用、単価と総額及び前年公示価格との関連性を検討、更に代表標準地との価格の均衡に留意し、上記鑑定評価額の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[103.0]		 100
[144.7]		 [103.0]
100		 30,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。市内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。


ＪＲ根室本線と帯広川に挟まれた既成住宅地
域であり、特段の変動要因はないが、市内全
般的な宅地供給の不足により需要は増加傾向
にある。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +13.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-419052		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１７
２１２０７
-410031		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２４１７
２１２０７
-419067		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１７
１１２０７
-410046		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２４１７
２１２０７
-410046		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,538  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
32,485 		 100
[ 100.0]
32,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
33,500 
b (　           ) 
37,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
33,142 		 100
[ 104.0]
31,867 
32,800 
c (　           ) 
24,664  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,903 		 100
[ 104.0]
23,945 
24,700 
d (　           ) 
37,810  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
37,998 		 100
[ 100.9]
37,659 
38,800 
e (　           ) 
31,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,182 		 100
[  99.5]
32,344 
33,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,300 円／㎡]  



帯広 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,844,822 
591,203 
2,253,619 
1,989,900 
263,719 		 （　0.9718）
256,282 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,452,809 円　　　　（　     20,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.04 Ｗ2 200.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     17.0 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４７㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 共用内階段の設置を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.04 
93.5 
93.56 
1,319 
123,406 		 1.0  123,406 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.04 
93.5 
93.56 
1,346 
125,932 		 1.0  125,932 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.08 
93.5 
187.12 

249,338 		 249,338 
0 
⑨年額支払賃料        249,338 円　×　12ヶ月　＝　       2,992,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,992,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       149,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,842,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           249,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,844,822 円　　　　（　        10,459 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７１５
２０７
　　　　-419001		 1,438  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,453 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,346 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７１５
２０７
　　　　-419011		 1,253  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,279 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,603 円  　　　        2,992,056　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,400 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.32 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         591,203 円　（　　　　　　         2,174 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     200.08 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,989,900 円  
（　　　　　         7,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,844,822 円      
②総費用 591,203 円      
③純収益　①－② 2,253,619 円      
④建物等に帰属する純収益 1,989,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,452,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西十六条南一丁目２６番１５
 4601000406195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
帯広 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -17 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西１６条南１丁目２６番１５
｢西１６条南１－１５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の建ち並
ぶ既成住宅地域
 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       272 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 帯広駅北西方

3.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 需給関係逼迫から地価は上昇傾向で推移。建設資材高騰による新築住宅価格の上昇が今後の地価に及ぼす影響に
注視を要する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地北部の川北地区における住宅地域。需要者は帯広市に居住・勤務する一次取得者層が大半を占める
。市内における大型宅地造成が一段落した事に伴い、割安感のある既成住宅地への需要シフトが顕著であり、売り希望
価格、成約価格共に上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地で７００万円～１０００
万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された
。当地域の主たる需要者は戸建住宅取得者であり、居住の快適性や利便性等に着目して取引条件が決定される傾向が強
い。従って、試算過程において当地域性を十分に検討し、市場の実態がより適正に反映された比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[103.0]		 100
[144.4]		 [103.0]
100		 30,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設
資材価格高止まりの影響から新設住宅着工数
は減少傾向にあり、持家が大きく減少してい
る。

ＪＲ線路と帯広川に挟まれた地域性から周辺
地域への連絡性にやや欠ける。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
２１２０７
-410040		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１７
２１２０７
-410031		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２４１７
２１２０７
-419052		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１７
２１２０７
-410048		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10.9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２４１７
２１２０７
-419067		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.4]
28,994 		 100
[ 107.2]
27,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
27,900 
b (　           ) 
37,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
33,142 		 100
[  97.9]
33,853 
34,900 
c (　           ) 
33,538  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
32,485 		 100
[ 100.0]
32,485 
33,500 
d (　           ) 
33,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
29,832 		 100
[  97.0]
30,755 
31,700 
e (　           ) 
24,664  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,903 		 100
[ 107.2]
23,230 
23,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,400 円／㎡]  



帯広 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,738,328 
556,400 
2,181,928 
1,933,920 
248,008 		 （　0.9718）
241,014 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,127,957 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.20 Ｗ2 194.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     17.0 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４３．９４㎡ ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.20 
90.4 
87.89 
1,343 
118,000 		 1.0  118,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
97.20 
90.4 
87.89 
1,365 
120,000 		 1.0  120,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.40 
90.4 
175.78 

238,000 		 238,000 
0 
⑨年額支払賃料        238,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,856,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       119,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,736,048 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,738,328 円　　　　（　        10,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７２５
２０７
　　　　-34		 1,207  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,232 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,365 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７２５
２０７
　　　　-32		 1,369  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,397 
c １２４１７２５
２０７
　　　　-35		 1,177  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,201 
帯広 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,600 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 142,800 円  　　　        2,856,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         556,400 円　（　　　　　　         2,046 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     194.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,933,920 円  
（　　　　　         7,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,738,328 円      
②総費用 556,400 円      
③純収益　①－② 2,181,928 円      
④建物等に帰属する純収益 1,933,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          886 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,127,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西十六条南一丁目２６番１５
 4601000406195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考