令和6年1月13日　提出 釧路 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市仲浜町１番３９外 ｢仲浜町１－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,083   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 工場、営業所等の中 に住宅等が混在する 工業地域 南西18m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   650 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い工業地域で、一 般住宅や共同住宅も見られる 。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 釧路駅 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近接し工業地としての地価水準が高目の地域である。工業系の投資は少ないものの、商業系の投資も見 られえる地域である。現状では安価な取引が見られる等地価は弱含みが継続している。 (3)最有効使用の判定 中小工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市内の工業地全域であるが、特に中心部に近い工業地との代替競争の関係が強い。標準地は工業地で あるが店舗、住宅等も介在し、純化した工業地とはやや異なる用途性を有する地区となっている。需要者は地場企業が 中心で、港にも近いため水産関連の事業所も見られる。中心価格帯は市の中心部に近いこともあり工業地や商業系用途 が混在しており規模も雑多なため特定は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大部分が自用物件が占めており、収益性は価格形成要因とはなっていないため。収益還元法は適用できなかった。比準 価格は新釧路川西側の類似工業地及び新釧路川東側の工業地内の取引に適切な補正等をおこない求めたもので、標準地 の市場性を反映したものと判断される。よって、比準価格を採用し、当該地域に対する工業地需要の低迷傾向、商業系 用途も混在している実情を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西港の整備に伴い、倉庫用地や物流関連用地 の需要が増えつつあり、高規格道路の延伸の 期待も高まりつつある。 地域要因の大きな変化はないが、工業地から 用途性の移行が見られるものの、西港周辺ほ どの需要は見られず地価は弱含みの傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％