令和6年1月11日　提出 釧路 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市星が浦南１丁目１番１１ ｢星が浦南１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 3,268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ西港に近い工 業地域 北25m道道 水道、下水 新富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   500 ｍ、南   240 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 中規模の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大楽毛地区、星が浦各地区で の流通業務系用地需要に底堅 さが感じられる。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 新富士駅 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 釧路西港区や釧路西ＩＣに近接する優位性に揺らぎはなく、当面横ばいの動向を予測する。道央圏における大型 工場投資が今後道東経済圏へどの程度波及するかについて、今後の動向を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新釧路川以西の家内工業地又は流通業務地と把握する。基幹産業の転換局面にある釧路経済圏においては 、道央圏や十勝圏に比べ、工業系投資の動きは鈍いものの、釧路根室オホーツク圏の圏央部に位置することから、物流 ・業務拠点の分散化を見据えた動きや釧路西港の貿易拠点の見直しの動きも見られる。画地条件や規模も多様であるが 、標準的規模の更地で、概ね２３００万円前後が中庸的水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準画地程度の規模では自用取引が主流の場所柄と把握される。釧路経済圏でも市外事業者の流通系投資が散見され、 本件も時系列的近似性の高い新釧路川以西の工業系事例を確保し得た。当地区では地元・全国展開事業者とも自用目的 取引が主流で、流通系投資も道央圏と異なり限定されることから、収益的検討は断念した。従って、収益性や事業採算 性を内包する比準価格を標準とし、市内投資動向を睨み、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道央圏への一極集中が懸念される中、内陸部 や高海抜地において市外資本による流通系投 資や食品加工関連投資が見られる。 街路効用が高く、釧路西港へ近接性が認めら れる流通業務系の工業地であり、釧路経済圏 における経済的位置づけに揺らぎはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％