鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
釧路 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-14

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

9,720,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市入江町１０番５外｢入江町１０－２０｣				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ2	自動車関連の営業所、修理工場等が多い商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

釧路町商業地に近い業務系商
業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

釧路駅北東方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路に連絡する広幅員の街路沿線の業務系地域で、釧路町商業地とも地続きの立地であり、土地等の動きは
少ないが、需要自体は高い地域となっている。地価水準はやや強めの推移が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路駅以北の路線商業地及び近隣商業地のほか、鉄北・愛国地区等の幹線道路沿線地域との代替競争関係
が強い。需要者は地元の事業者が中心で、カーディラーも多い地域となっている。釧路環状線に近く、また、釧路町の
商業施設へ連絡する道路沿いに位置しており、周辺幹線沿いの需要が高まっている地域となっている。中心となる価格
帯は画地規模により左右され雑多であり特定は難しいが、やや強含みの地価動向となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域には利便性等に着目した共同住宅等の賃貸物件は見られるが、新規テナント等の物件は少なく収益価格は若干
精度が劣る。一方、比準価格は類似性を有する幹線道路沿いの資料を採用のうえ求めており市場性を反映している価格
と判断される。本件では現実の取引動向を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め鑑定評価額を上
記のとおり決定した。なお、規準すべき公示地等が得られず、規準はおこなわなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

釧路町商業地に近い地域で、多様な用途性を
有しており、供給は少ないが需要自体は強め
の傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -505	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)
b	１２４１６７１２０６ -503	釧路市		建付地	（　）	不整形	南東22m市道、南西8m、二方路		準住居 (60,200)
c	１２４１６７１２０６ -10	釧路市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２４１７５１２０６ -50504	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、南東11m、角地		２中専 (70,200)
e	１２４１６７１２０６ -13	釧路市		底地	（　）	不整形	西18m市道、北16.5m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 122.4]	30,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 14,199	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 91.8]	36,827	100 [ 121.2]	30,385		30,400
c	(　 ) 27,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	26,575	100 [ 90.9]	29,235		29,200
d	(　 ) 36,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	34,553	100 [ 100.0]	34,553		34,600
e	(　 18,672) 18,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.4]	24,381	100 [ 80.0]	30,476		30,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	資産処分	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	資産処分	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,548,579	751,865	2,796,714	2,401,200	395,514	（　0.9488） 375,264	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,658,449 円　　　　（　 23,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	115.50	Ｓ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	12.0 m x 27.2 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともにフロアー貸し、駐車場平置５台（賃料に含まれる）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.50	85.0	98.18	1,630	160,033	2.0	320,066
							0.0	0
2～ 2	事務所	115.50	90.0	103.95	1,450	150,728	2.0	301,456
							0.0	0
～

～

～

計		231.00	87.5	202.13		310,761		621,522
								0

⑨年額支払賃料	310,761 円　×　12ヶ月　＝　 3,729,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,729,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,542,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	621,522 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,548,579 円　　　　（　 10,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４３５２０６　　　　-50504	1,484 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１４３５２０６　　　　-50513	1,823 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	1,441
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,500 円	34,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,165 円	3,729,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,900 円	34,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,865 円　（　　　　　　 2,321 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,401,200 円（　　　　　 7,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,548,579 円
②総費用	751,865 円
③純収益　①－②	2,796,714 円
④建物等に帰属する純収益	2,401,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,658,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市入江町１０番５	4600000164970-0000
2	釧路市入江町１０番７	4600000164972-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
釧路 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-14

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

9,620,000 円

１㎡当たりの価格

29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市入江町１０番５外｢入江町１０－２０｣				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ2	自動車関連の営業所、修理工場等が多い商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗需要は薄く、準工業地的
な土地利用が需要を支える。

街

路

１８ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

潜在的売り物も確認されるが、広域的な商圏人口をカバーしうる釧路町セチリ太地区に接続する優位性より、流
通業務系の需要も十分見込まれる。強含み継続か、横ばいに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北の幹線道路沿いの商業地域で、隣接する釧路町セチリ太地区の商業地とも代替性ある場所
柄である。地元事業者のほか、全道全国展開企業や市外事業者の進出も見込まれる。基幹産業の停滞から市内商業投資
は抑制基調にある中、周辺街路整備や釧路北部商業圏との近接性から、駐車場の取得事例等が複数確認されており、商
圏広域化の取り込みが窺える。画地や用途も多様だが、標準規模で１０００万円前後が中庸と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の主流は自用目的の店舗・事業所等で、準工業的側面も残しており、商業系、工業系の双方から時系列的近似性あ
る豊富な事例資料を収集し得た。貸倉庫需要も一部確認されるが、当地域における業務物件は自用が主流で、賃貸事例
資料や想定数値の不安定さは排除できない。従って、比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、規準すべき
標準地等は存しないが、釧路市又は隣接する釧路町の商業地価動向も踏まえ、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

釧路町セチリ太地区に近接し、釧路経済圏に
おける商圏人口の広域化を取り込む商業地と
しての優位性に揺らぎはない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７５１２０６ -50504	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、南東11m、角地		２中専 (70,200)
b	１２４１７５１２０６ -50016	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東14m、角地		２中専 (70,200)
c	１２４１６５１６６１ -3	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	北西10m町道、中間画地		工業特別用途地区 (60,200)
d	１２４１６７１２０６ -503	釧路市		建付地	（　）	不整形	南東22m市道、南西8m、二方路		準住居 (60,200)
e	１２４１６７１２０６ -10	釧路市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	34,553	100 [ 99.0]	34,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 23,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.6]	24,574	100 [ 99.0]	24,822		24,800
c	(　 ) 22,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	31,289	100 [ 117.6]	26,606		26,600
d	(　 ) 14,199	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 91.8]	36,827	100 [ 124.8]	29,509		29,500
e	(　 ) 27,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	26,575	100 [ 80.8]	32,890		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	資産処分	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	資産処分	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,700 円／㎡]

釧路 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,803,506	872,080	2,931,426	2,548,260	383,166	（　0.9475） 363,050	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,409,184 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ2	243.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	12.0 m x 27.2 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともフロアー貸しを想定。周辺の容積率充足率は低い。自走式平面駐車場で４台分を確保。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

この種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.50	82.5	100.24	1,913	191,759	3.0	575,277
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.50	85.0	103.28	1,435	148,207	3.0	444,621
							0.0	0
～

～

～

計		243.00	83.8	203.52		339,966		1,019,898
								0

⑨年額支払賃料	339,966 円　×　12ヶ月　＝　 4,079,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれるものとし、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,079,592 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,019,898 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,803,506 円　　　　（　 11,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６７５６６１　　　　-50501	1,022 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 56.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,918 円/㎡　月額支払賃料（　 1,913 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１６７５６６１　　　　-8501	2,674 ( 2,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,584
c	１２４１６７５６６１　　　　-50502	1,820 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,583

釧路 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200 円	36,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,980 円	4,079,592　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,200 円	36,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,080 円　（　　　　　　 2,692 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,548,260 円（　　　　　 7,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,803,506 円
②総費用	872,080 円
③純収益　①－②	2,931,426 円
④建物等に帰属する純収益	2,548,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	383,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,409,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市入江町１０番５	4600000164970-0000
2	釧路市入江町１０番７	4600000164972-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考