鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

総合病院に近接する優位性が
投資可能性を支える。背後・
近傍に遊休地が控える。

街

路

３６ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

公共施設を中心に住環境は維持されており、事務所、店舗需要とも投資可能性を残すが、鉄北地区においても人
口減少、高齢化により将来的な消費動向が不透明である。横ばいか、弱含みに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東の商業地域で、釧路経済圏全体からの集客をある程度見込まれる柳町公園
以北とは価格牽連性は低い。需要の中心は地元事業者であり、近隣商業地と普通商業地の中間的位置づけから、市外か
らの投資可能性は薄い。街路効用や医療機関への近接性に加え、背後住宅地の需要の底堅さから投資可能性は維持され
る反面、背後人口の高齢化もあって、今後の需給変化に注意を要する。標準規模の更地で８００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の主流は自用目的の店舗で、業務併用住宅系事例を中心に取引事例を多数収集し得た。当地域における商業系の投
資物件は例外的で、賃貸資料の収集自体の困難さや想定数値の不安定さは排除できず、採用数値等の相対的信頼性に乏
しく、保守的となった側面は否定できない。よって、比準価格を標準とし、低位な収益価格を下限として参考に留め、
規準すべき標準地等は存しないが、市内他商業地の水準も睨み、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

総合医療機関への近接性が投資可能性を支え
る一方、売り物も目立ちつつある。背後住宅
地の水準と拮抗しており、需要の底堅さが窺
える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -10	釧路市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２４１６７１２０６ -13	釧路市		底地	（　）	不整形	西18m市道、北16.5m、二方路		１住居 (60,200)
c	１２４１６５１２０６ -106	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東8m、角地		１住居 (70,200)
d	１２４１６５１２０６ -132	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１２４１６７１２０６ -504	釧路市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	26,575	100 [ 76.4]	34,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,800
b	(　 18,672) 18,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.4]	24,381	100 [ 83.8]	29,094		29,100
c	(　 ) 26,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	24,968	100 [ 74.5]	33,514		33,500
d	(　 ) 29,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,550	100 [ 110.0]	29,591		29,600
e	(　 ) 10,564	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	13,042	100 [ 81.6]	15,983		16,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,473,667	1,065,575	3,408,092	3,084,510	323,582	（　0.9475） 306,594	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,257,020 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.50	Ｓ2	281.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともフロアー貸しを想定。周辺の容積率充足率は低い。自走式平面駐車場で４台分を確保。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物と比較して、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.76	80.0	112.61	1,966	221,391	3.0	664,173
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.76	85.0	119.65	1,475	176,484	2.0	352,968
							0.0	0
～

～

～

計		281.52	82.5	232.26		397,875		1,017,141
								0

⑨年額支払賃料	397,875 円　×　12ヶ月　＝　 4,774,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれるものとし、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,774,500 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 310,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,464,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,017,141 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,473,667 円　　　　（　 16,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２３１６７５２０６　　　　-50507	1,767 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,971 円/㎡　月額支払賃料（　 1,966 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２３１６７５２０６　　　　-50515	1,365 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,365
c	１２４１６７５６６１　　　　-8501	2,674 ( 2,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,584

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	238,725 円	4,774,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,500 円	42,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,350 円	42,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,065,575 円　（　　　　　　 3,932 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 281.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,084,510 円（　　　　　 11,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,473,667 円
②総費用	1,065,575 円
③純収益　①－②	3,408,092 円
④建物等に帰属する純収益	3,084,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	306,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,257,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後人口及び背後住宅地需要
の維持により、近隣商業地需
要も比較的安定。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

釧路駅

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鉄北地区の既存住宅地需要は安定しており、その周辺幹線沿い商業地需要・地価も比較的安定。が、今後の一般
的要因の動向によっては、投資の弱含み傾向も予測される。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ線北側の鉄北地区及び隣接の愛国地区南部の商業地域一帯と判定する。近隣商業地域のため、需要者
は市内の個人事業者又は法人で、市外の大型資本等は少ない。鉄北地区の住宅地は既存の地域が多く、過去には下落も
見られたが、近年は利便性等が見直され、需要は安定しており、当該背後地に牽引されて周辺の近隣商業地需要も安定
傾向である。中心価格帯については、道路付・規模等により様々で、総額特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

経済状況の不安定化の中、鉄北・愛国地区の住宅地への底堅い需要を反映し、その周辺商業地取引も一定の取引件数が
見られ、比準価格は実証性が高い。収益価格は、自用の店舗併用住宅が多い地域で、テナント募集も築年の古い物件が
多いため、やや信頼性が低い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、他の商業地である地価公示
地の動向にも配慮して、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。

新規ビル建設等の大型投資は少ないが、背後
住宅地の地価水準にも近いため、近隣商業地
の現行水準は横這い傾向。

特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６５１２０６ -132	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２４１６７１２０６ -505	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)
c	１２４１６７１２０６ -506	釧路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南西16m、南東14m、三方路		近商 (100,200)
d	１２４１７５１２０６ -50501	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２４１７５１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,550	100 [ 107.6]	30,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,300
b	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 122.2]	30,702		30,700
c	(　 ) 35,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.3]	37,536	100 [ 120.9]	31,047		31,000
d	(　 ) 22,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	28,450	100 [ 90.3]	31,506		31,500
e	(　 ) 24,861	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	29,596	100 [ 99.8]	29,655		29,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,696,607	862,157	2,834,450	2,522,690	311,760	（　0.9475） 295,393	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,028,429 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.75	Ｓ2	229.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともにフロア貸し。平面駐車場６台。２階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.75	85.0	97.54	1,732	168,939	3.0	506,817
							0.0	0
2～ 2	事務所	114.75	90.0	103.28	1,516	156,572	3.0	469,716
							0.0	0
～

～

～

計		229.50	87.5	200.82		325,511		976,533
								0

⑨年額支払賃料	325,511 円　×　12ヶ月　＝　 3,906,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるものとして計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,906,132 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,687,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	976,533 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,696,607 円　　　　（　 13,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７５５２０６　　　　-502	1,258 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７５５２０６　　　　-504	1,660 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,509
c	１２４１７５５２０６　　　　-503	1,433 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [115.0]	1,520

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,500 円	34,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,307 円	3,906,132　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 353,900 円	34,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,750 円	34,700,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 862,157 円　（　　　　　　 3,181 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,522,690 円（　　　　　 9,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,696,607 円
②総費用	862,157 円
③純収益　①－②	2,834,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,522,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	295,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,028,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考