鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
釧路 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-9

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

8,200,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市城山１丁目２２番１外｢城山１－５－２｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ4	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	西14m市道、背面道	水道、ガス、下水	釧路 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

未利用地も見られる通称「城
山十字街」。金融機関支店の
営業時間短縮も見られる。

街

路

１４ｍ舗装市道

交通

施設

釧路駅

1.7km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住吉地区、富士見地区の再熟成から、背後住宅人口がある程度維持されると予測される。商業投資可能性は維持
されており、若干の弱含み継続か、横ばいに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路川以南の商業地域と把握するが、釧路川沿いの商業地域との代替競争関係も高まりつつある。需要の
中心は地元事業者で、市外からの転入は限られる。市内基幹産業縮小に伴い、事務所需要が減退するが、市街地中心へ
の近接性により商業効用はある程度保たれている。コロナ禍発生を契機とした生活様式の変容により無人型店舗の投資
も一部確認される。標準規模の更地で８００万円前後が概ね中庸的水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資可能性が残存する既成商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、周辺既存建物の低稼働が解消に至っておら
ず、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さは特に強く、相対的信頼性が低いため、保守的な査定内容と
ならざるを得ない。従って、用途的代替性の高い事例から査定され、収益性もある程度内包する比準価格を標準とし、
低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化、減少も進行し、競争力分化が
進行する。

未利用地や低利用地も多いが、背後人口が比
較的維持され、無人店舗等、生活様式の変容
を反映した小規模投資も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -57	釧路市		更地	（　）	台形	北西15m市道、南西11m、角地		１住居 (60,200)
b	１２４１６７１２０６ -50507	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１２４１４３１２０６ -50025	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、西16m、角地		１住居 (70,200)
d	１２４１６７１２０６ -50028	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、西16m、北6m、三方路		１中専 (70,200)
e	１２４１４３１２０６ -50037	釧路市		更地	（　）	台形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	23,362	100 [ 100.3]	23,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 100.3]	27,595		28,100
c	(　 ) 14,236	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	12,326	100 [ 100.3]	12,289		12,500
d	(　 ) 34,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.2]	30,230	100 [ 84.6]	35,733		36,400
e	(　 ) 30,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.5]	28,081	100 [ 84.6]	33,193		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,900 円／㎡]

釧路 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,482,719	1,593,939	5,888,780	5,579,440	309,340	（　0.9475） 293,100	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,981,633 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	305 ㎡	14.5 m x 21.6 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸し、２階を２ＬＤＫタイプ、シングルタイプ混在の共同住宅とした。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同規模の建物を参考として判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	85.0	144.59	1,675	242,188	3.0	726,564
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	170.10	90.0	153.09	1,396	213,714	1.0	213,714
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	170.10	90.0	153.09	1,326	202,997	1.0	202,997
							0.0	0
～

～

計		510.30	88.3	450.77		658,899		1,143,275
								0

⑨年額支払賃料	658,899 円　×　12ヶ月　＝　 7,906,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,906,788 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,471,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,143,275 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,482,719 円　　　　（　 24,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４３５２０６　　　　-1	1,456 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,396 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１４３５２０６　　　　-2	1,573 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,513
c	１２４１４３５２０６　　　　-3	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,279

釧路 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	77,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	395,339 円	7,906,788　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 791,500 円	77,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,593,939 円　（　　　　　　 5,226 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,579,440 円（　　　　　 18,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,482,719 円
②総費用	1,593,939 円
③純収益　①－②	5,888,780 円
④建物等に帰属する純収益	5,579,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,981,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市城山一丁目２２番１	4600000228781-0000
2	釧路市城山一丁目２３番１	4600000228783-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
釧路 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-9

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

8,170,000 円

１㎡当たりの価格

26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市城山１丁目２２番１外｢城山１－５－２｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ4	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	西14m市道、背面道	水道、ガス、下水	釧路 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空店舗も見られえる旧来から
の商店街

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

釧路駅

1.7km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商況が低迷している釧路川南岸の商業地域で、時折共同住宅への投資、店舗の改修なども見られたが、衰退傾向
は継続しており、地価は弱含みに推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路川南岸の橋南地区の商業地、幹線道路沿線の商業地や住商の混在した幹線道路沿いの地域と判定した
。釧路市の商業投資は市内のほか釧路町を含めた郊外型店舗群等に集中している傾向にあり、旧来型の商店街は顧客流
出もあって、衰退傾向が認められる。地価は過去続落した経緯もあって現状は若干の弱含みの傾向となっている。中心
価格帯は規模が雑多であること、老朽建物の解体を考慮している取引が多いこと等、特定は難しい状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内では自用の店舗、事務所併用住宅が多く新規の投資物件は極めて少なく、空テナントの解消は現状では極めて難
し状況で、新規の投資物件目的の取引も少ないこと等より収益価格が低目の求められている。橋南地区の類似地域から
求めた比準価格は当該地区の市場実態を反映した価格であることから比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、
地域の不動産需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた郊外の地
域に向いている傾向が見られる。

地価は過去の下落もあって、現在は弱含みで
あるが落着きつつあつ。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -19	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m道道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (80,400)
b	１２４１６７１２０６ -57	釧路市		更地	（　）	台形	北西15m市道、南西11m、角地		１住居 (60,200)
c	１２４１６７１２０６ -50507	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１２４１４３１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	不整形	南西18m道道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 8,330) 12,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.8]	17,568	100 [ 71.7]	24,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,000
b	(　 ) 23,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	23,362	100 [ 87.4]	26,730		27,300
c	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 95.0]	29,135		29,700
d	(　 ) 11,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 52.0]	21,160	100 [ 85.5]	24,749		25,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

釧路 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,512,798	1,669,477	5,843,321	5,531,760	311,561	（　0.9475） 295,204	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,024,571 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	305 ㎡	14.5 m x 21.6 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～３階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	85.0	144.59	1,600	231,344	3.0	694,032
							0.0	0
2～ 3	事務所	170.10	90.0	153.09	1,440	220,450	1.0	220,450
							0.0	0
～

～

～

計		510.30	88.3	450.77		672,244		1,134,932
								0

⑨年額支払賃料	672,244 円　×　12ヶ月　＝　 8,066,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,066,928 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 564,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,502,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,134,932 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,555 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,512,798 円　　　　（　 24,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４３５２０６　　　　-50502	1,425 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７５５２０６　　　　-504	1,660 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,443
c	１２４１４３５２０６　　　　-50505	1,821 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,583

釧路 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,200 円	78,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	322,677 円	8,066,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,700 円	78,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,669,477 円　（　　　　　　 5,474 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,531,760 円（　　　　　 18,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,512,798 円
②総費用	1,669,477 円
③純収益　①－②	5,843,321 円
④建物等に帰属する純収益	5,531,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	295,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,024,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市城山一丁目２２番１	4600000228781-0000
2	釧路市城山一丁目２３番１	4600000228783-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考