鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
釧路 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-8

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

3,600,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市南大通３丁目４番５｢南大通３－１－９｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、中層マンション等が多い近隣商業地域	南東22m道道	水道、ガス、下水	釧路 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

やや衰退傾向が見られる既成
の商店街。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

釧路駅南方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内郊外の大型商業施設に顧客が流出している既存商業地域で、底値感も見受けられるが、空地、空店舗等も認
められ、地価は弱含みの傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南地区の商業地及び幹線道路沿線の商業系用途を含む地域と判定される。需要の中心は標準地が所在す
る地域の画地規模では地元事業者にほぼ限定され、外部からの進出は少ない。過去は盛隆を極めた南大通地区であるが
、旧来の商店街形態から脱却しえず空店舗も見られ、やや衰退傾向にある商店街となっている。需要の中心は画地規模
や老朽建物付き、解体費用を考慮した取引等、取引条件が雑多なため特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内では自用の店舗、事務所併用住宅等が多く見られ、取引自体は自己利用目的のものが主流であり、収益性に
基づくものは少なく２次的なもので、価格形成要因に与える影響は弱い。地域自体も売り希望地も多く、閉鎖店舗も認
められ不動産需要は低迷傾向が継続している。よって、市場実態を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程
度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準可能な公示地等が認められず規準は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

閉鎖店舗も見られ、商況は低迷している。米
町公園ほかの観光地への動線上に位置してい
るが地価は弱含みの傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -19	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m道道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (80,400)
b	１２４１４３１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	不整形	南西18m道道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２４１６７１２０６ -57	釧路市		更地	（　）	台形	北西15m市道、南西11m、角地		１住居 (60,200)
d	１２４１６７１２０６ -50507	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１２４１６７１２０６ -25	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北西11m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 8,330) 12,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.8]	17,568	100 [ 70.0]	25,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 11,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 52.0]	21,160	100 [ 84.6]	25,012		25,000
c	(　 ) 23,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	23,362	100 [ 90.0]	25,958		26,000
d	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 99.0]	27,958		28,000
e	(　 ) 19,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	17,225	100 [ 72.0]	23,924		23,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

釧路 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,023,762	674,657	2,349,105	2,211,300	137,805	（　0.9475） 130,570	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,664,694 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	68.04	Ｓ3	204.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	141 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３事務所ともにフロアー貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.04	90.0	61.24	1,550	94,922	2.0	189,844
							0.0	0
2～ 3	事務所	68.04	90.0	61.24	1,410	86,348	2.0	172,696
							0.0	0
～

～

～

計		204.12	90.0	183.72		267,618		535,236
								0

⑨年額支払賃料	267,618 円　×　12ヶ月　＝　 3,211,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 183.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,211,416 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,018,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,236 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,023,762 円　　　　（　 21,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７５５２０６　　　　-504	1,660 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,412 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１４３５２０６　　　　-50505	1,821 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,518
c	１２４１４３５２０６　　　　-50502	1,425 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,239

釧路 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	31,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	128,457 円	3,211,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	31,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,657 円　（　　　　　　 4,785 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 204.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,211,300 円（　　　　　 15,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,023,762 円
②総費用	674,657 円
③純収益　①－②	2,349,105 円
④建物等に帰属する純収益	2,211,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市南大通三丁目４番５	4600000320356-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
釧路 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-8

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

3,620,000 円

１㎡当たりの価格

25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市南大通３丁目４番５｢南大通３－１－９｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、中層マンション等が多い近隣商業地域	南東22m道道	水道、ガス、下水	釧路 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低稼働の店舗物件が目立つ反
面、一部金融機関、営業所が
残存する。

街

路

２２ｍ舗装道道

交通

施設

釧路駅

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業効用の低下、既存建物の稼働低下が続くが、北大通地区等との価格連関も感じられ、横ばいか、若干弱含み
に転じる動向を予測する。橋南地区高台エリアへの見直しの動きにより、背後人口による投資可能性を残す。

(3)最有効使用の判定

３階建の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南地区の商業地域又は業務併用住宅地域の全域であり、近年は橋北地区の既成商業地の一部との価格牽
連性が成り立つと考える。市内でも歴史ある商業地で、地元消費が主流のため高齢化の影響も強く懸念される反面、現
在は減災面で見直しの動きが続く橋南地区の高台エリアや公共施設・業務拠点が集積するエリアに近接し、投資可能性
は維持されている。標準的な取引水準の把握は困難だが、標準規模の更地で３５０万円程度が中庸と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用物件も見られるが、取引の主流は自用目的の店舗等で、やや広域的ではあるが代替競争関係にある取引事例を十
分確保し得た。当地域では築浅の商業用物件自体が僅少なため、事例資料や想定数値の信頼性に限界が認められ、その
精度は低くならざるを得ない。よって、比準価格を標準とし、低位の収益価格を参考に留め、本件鑑定評価額を決定し
た。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化、減少も進行し、競争力分化が
進行する。

既存建物の低稼働が目立ち、事業者の高齢化
も進行している。高台住宅地や中心市街地へ
の近接性が水準を支える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -50507	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１２４１６７１２０６ -25	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北西11m、角地		１住居 (70,200)
c	１２４１６７１２０６ -19	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m道道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (80,400)
d	１２４１６５１２０６ -50014	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	１２４１４３１２０６ -50025	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、西16m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,678	100 [ 90.9]	30,449	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,400
b	(　 ) 19,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	17,225	100 [ 66.5]	25,902		25,900
c	(　 8,330) 12,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.8]	17,568	100 [ 60.0]	29,280		29,300
d	(　 ) 27,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	33,614	100 [ 114.9]	29,255		29,300
e	(　 ) 14,236	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	12,326	100 [ 90.9]	13,560		13,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

釧路 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,136,322	668,274	2,468,048	2,329,560	138,488	（　0.9475） 131,217	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,677,898 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	141 ㎡	8.5 m x 16.8 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２・３階部分を共同住宅とし、２ＤＫタイプを想定。容積率の充足率は低い。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種同規模建物を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,745	103,828	3.0	311,484
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	92.0	64.40	1,396	89,902	1.0	89,902
							0.0	0
3～ 3	居宅	70.00	92.0	64.40	1,326	85,394	1.0	85,394
							0.0	0
～

～

計		210.00	89.7	188.30		279,124		486,780
								0

⑨年額支払賃料	279,124 円　×　12ヶ月　＝　 3,349,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,349,488 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,131,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,780 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,136,322 円　　　　（　 22,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４３５２０６　　　　-1	1,456 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,396 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１４３５２０６　　　　-2	1,573 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,513
c	１２４１４３５２０６　　　　-3	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,279

釧路 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200 円	32,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	167,474 円	3,349,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,400 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 330,400 円	32,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,274 円　（　　　　　　 4,740 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,329,560 円（　　　　　 16,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,136,322 円
②総費用	668,274 円
③純収益　①－②	2,468,048 円
④建物等に帰属する純収益	2,329,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,677,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市南大通三丁目４番５	4600000320356-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考