鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
釧路 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市豊川町１７番２５｢豊川町１７－１６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	北東30m道道	水道、ガス、下水	釧路 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣商業地と路線商業地の双
方の側面を有する商業地域。

街

路

３０ｍ道道

交通

施設

釧路駅

3.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型商業施設を欠くが、地元事業者の業務施設が集積しており、背後人口にも支えられていることから、投資
可能性は引き続き維持されている。当面横ばいの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東の商業地域で、地元消費が主流の場所柄である。需要の中心は地元事業者
のほか、全国全道展開企業の投資も想定しうる。近隣商業地としての側面が近年強く、市外からの投資可能性は薄いが
、地元事業者による投資ニーズの底堅さが感じられる。但し、新釧路川以西で企業遊休地に新規投資案件が予定されて
おり、今後当地区の競争力変化に注意を要する。標準規模の更地で１３００万円前後が中庸的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的と投資目的の取引が混在する地域で、本来収益検討も極めて有用だが、家賃負担能力面から商業用投資案件は
極めて僅少で、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さから、相対的信頼性が低く、保守的な査定内容と
ならざるを得ず、また賃貸市場が十分成熟しているとは言い難い。本年は用途的代替性の高い事例を中心に査定され、
収益性もある程度裏打ちされた比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、
業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏
人口の広域化も進行する中、競争力の分化が
進行する。

地域要因に変動はない。広域化する商圏人口
を取り込む動きは乏しいが、安定した背後人
口が投資可能性を支える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２４１６７１２０６ -505	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)
c	１２４１６７１２０６ -506	釧路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南西16m、南東14m、三方路		近商 (100,200)
d	１２４１６７１２０６ -5	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西11m、角地		１住居 (70,200)
e	１２４１６７１２０６ -50508	釧路市		更地	（　）	長方形	南東22m市道、北西8m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,789	100 [ 92.6]	28,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 100.0]	37,518		37,500
c	(　 ) 35,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.3]	37,536	100 [ 98.8]	37,992		38,000
d	(　 ) 29,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	34,056	100 [ 88.9]	38,308		38,300
e	(　 ) 33,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	33,154	100 [ 92.6]	35,803		35,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

釧路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,867,840	1,781,081	6,086,759	5,593,820	492,939	（　0.9475） 467,060	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,531,837 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	14.5 m x 21.6 m	前面道路：道道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸しの店舗、２・３階を事務所の部分貸しとした。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同種同規模の建物を参考として判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,864	253,653	3.0	760,959
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	88.0	149.69	1,491	223,188	2.0	446,376
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.10	88.0	149.69	1,416	211,961	2.0	423,922
							0.0	0
～

～

計		510.30	85.3	435.46		688,802		1,631,257
								0

⑨年額支払賃料	688,802 円　×　12ヶ月　＝　 8,265,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 435.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,265,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,281 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,852,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,631,257 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,867,840 円　　　　（　 21,734 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７５５２０６　　　　-501	1,897 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	1,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,491 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２３１６７５２０６　　　　-50514	1,558 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,200 円	77,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	413,281 円	8,265,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,500 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 793,500 円	77,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,781,081 円　（　　　　　　 4,920 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,800,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,593,820 円（　　　　　 15,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,867,840 円
②総費用	1,781,081 円
③純収益　①－②	6,086,759 円
④建物等に帰属する純収益	5,593,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,531,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市豊川町１７番２５	4600000271929-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
釧路 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市豊川町１７番２５｢豊川町１７－１６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	北東30m道道	水道、ガス、下水	釧路 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

車両通行量が多く街路効用を
享受する路線商業地域

街

路

３０ｍ道道

交通

施設

釧路駅北方

3.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域としての特性を有しており、相応の繁華性及び収益性を保持している。利用状況は安定しており、
地価動向は横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉄北地区、愛国地区に位置する路線型及び近隣型の商業地の圏域であるが、他の幹線街路沿いの地域を含
み広域である。需要者の中心は地元企業や不動産会社である。釧路外環状道路及び背後地域との均衡を考慮した場合、
安定した動向が継続するものと予測する。近時は取引件数が減少傾向にあり不透明感が増大しつつある。土地取引の規
模、取引総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢等注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

街路効用に着目した繁華性を享受できる地域である。比準価格は市内の路線商業地域のほか背後地域との均衡を考慮し
ており市場性を反映している。沿道型の商業施設が主であるため賃貸市場は成熟していない。よって、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、市場性の検討、背後地域との整合、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持
する地区等が混在し、地価動向の多極化が進
行している。

特段大きな変動要因はなく横這い傾向が継続
している。

個別的要因に格別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６７１２０６ -5	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西11m、角地		１住居 (70,200)
b	１２４１６７１２０６ -506	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南西16m、南東14m、三方路		近商 (100,200)
c	１２４１６５１２０６ -132	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２４１６５１２０６ -55015	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m道道、北西10m、北東8m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
e	１２４１６７１２０６ -505	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	34,056	100 [ 95.0]	35,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,800
b	(　 ) 35,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.3]	37,536	100 [ 103.7]	36,197		36,200
c	(　 ) 29,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,550	100 [ 91.1]	35,730		35,700
d	(　 ) 42,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	39,568	100 [ 112.0]	35,329		35,300
e	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 95.0]	39,493		39,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

釧路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,521,447	1,668,820	5,852,627	5,338,320	514,307	（　0.9488） 487,974	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,958,653 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：道道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階以上の用途はフロア貸し。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,700	231,336	2.0	462,672
							0.0	0
2～ 3	事務所	170.10	85.0	144.59	1,479	213,849	1.0	213,849
							0.0	0
～

～

～

計		510.30	83.3	425.26		659,034		890,370
								0

⑨年額支払賃料	659,034 円　×　12ヶ月　＝　 7,908,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,908,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,512,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	890,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,521,447 円　　　　（　 20,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７５５２０６　　　　-501	1,897 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７５５２０６　　　　-502	1,258 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,258
c	１２４１７５５２０６　　　　-504	1,660 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,660

釧路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,100 円	76,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	395,420 円	7,908,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,300 円	76,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,668,820 円　（　　　　　　 4,610 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,338,320 円（　　　　　 14,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,521,447 円
②総費用	1,668,820 円
③純収益　①－②	5,852,627 円
④建物等に帰属する純収益	5,338,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	487,974 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,958,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市豊川町１７番２５	4600000271929-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考