別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
釧路 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市浪花町１３丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 空地

 国道沿いに低層小売
店舗等が見られる商
業地域		 東22m国道 水道、ガス、下水 釧路

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 業務系のほか住居系用途も混
在する。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 釧路駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域としての特性を有しており、相応の繁華性及び収益性を保持している。中心的商業地域に隣接して
おり、地価動向は横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。顧客は郊外大型ＳＣに集中
しており、中心的商業地域における店舗及び事務所用途の出店動向は低調である。中心商業地域では一部再開発の動き
があるが当地域への波及は限定的である。街路条件は良好であり相応の通行量を維持しており地価は安定している。取
引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 空きテナントに対する賃貸需要は極めて厳しい状況にあり、地元資本による投資は少なく収益物件の取引は低迷してお
り、空室の増加等昨今の商業地を取り巻く一般的要因も相俟って、新規投資に不透明感がある。よって比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,400 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持
する地区等が混在し、地価動向の多極化が進
行している。


特段大きな変動要因はなく横這い傾向が継続
している。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１２０６
-132		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１６
５１２０６
-50014		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２４１６
５１２０６
-1		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２４１６
５１２０６
-103		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m市
道、
南西10.9m、
南東4m、
三方路
商業
駐車付置義務
(100,400)
e １２４１６
５１２０６
-50033		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
32,550 		 100
[ 100.0]
32,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,600 
b (　           ) 
27,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
33,614 		 100
[ 100.0]
33,614 
33,600 
c (　           ) 
25,393  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
35,268 		 100
[ 111.9]
31,517 
31,500 
d (　           ) 
40,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
37,701 		 100
[ 111.9]
33,692 
33,700 
e (　           ) 
40,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,764 		 100
[ 119.7]
34,055 
34,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,700 円／㎡]  



釧路 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,370,465 
1,638,829 
5,731,636 
5,338,320 
393,316 		 （　0.9488）
373,178 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,615,878 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 170.10 Ｓ3 510.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   307 ㎡     12.5 m x   24.7 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し、２～３階は各階部分貸し。容積率充足率は低い。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.10 
80.0 
136.08 
1,650 
224,532 		 2.0  449,064 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
170.10 
85.0 
144.59 
1,468 
212,258 		 2.0  424,516 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
170.10 
85.0 
144.59 
1,468 
212,258 		 1.0  212,258 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.30 
83.3 
425.26 

649,048 		 1,085,838 
0 
⑨年額支払賃料        649,048 円　×　12ヶ月　＝　       7,788,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により保証されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,788,576 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,372 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,360,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,085,838 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,370,465 円　　　　（　        24,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１９１６５１
２０６
　　　　-140906		 1,784  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,468 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１９１６５１
２０６
　　　　-180001		 1,607  
(   1,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,461 
c １１９１６５１
２０６
　　　　-180002		 1,516  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,516 
釧路 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 230,100 円  　　　　     76,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 389,429 円  　　　        7,788,576　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,600 円  　　　査定による。
 建物　　　　　　　　　      782,300 円  　　　　     76,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,700 円  　　　　     76,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,700 円  　　　　     76,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,638,829 円　（　　　　　　         5,338 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     510.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,338,320 円  
（　　　　　        17,389 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,370,465 円      
②総費用 1,638,829 円      
③純収益　①－② 5,731,636 円      
④建物等に帰属する純収益 5,338,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 393,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 373,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,615,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市浪花町十三丁目２番５
 4600000273134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
釧路 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市浪花町１３丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 空地

 国道沿いに低層小売
店舗等が見られる商
業地域		 東22m国道 水道、ガス、下水 釧路

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣に病院ほか、医療施設が
建設された中心部外延の近隣
商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 釧路駅西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地に病院の移転開業、薬局の進出、日銀宿舎、コンビニ店舗、新規共同住宅等の建築が見られ街並みが変化
しつつある地域であるが、投資等の継続性にやや欠けるため地価は横這い傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅周辺から釧路川以北の北大通沿線を除く商業地の他、市内幹線道路沿線も含まれ、特に中心部外延
の商業地との代替競争関係が強い。需要者は地元企業や個人投資家等が主体となっている。合同庁舎にも近接、民間病
院の移転新設や薬局の開業、日本銀行釧路支店の宿舎のほか、コンビニ店舗、新規共同住宅等の建築も見られ、不動産
投資が隔年程度で継続している地域となっている。中心価格帯は商業地のため規模が雑多であり特定は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅や宿舎の新設、コンビニ店舗の進出等が見られ中心部に近接する立地を反映し収益性を求める動きがあるが、
空店舗や空事務所も存在し、地上建物を取壊し青空駐車場としての利用も官公庁に近い立地より認められる。比準価格
は類似性の高い資料により得られたもので、市場性を反映している。収益価格はテナント賃料の上昇が見込めず低位に
得られたものと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格と関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。


病院の移転開業や薬局の進出、宿舎や共同住
宅の建築、コンビニ店舗の進出も見られ、隔
年程度で投資の継続が見られるが、地価は横
這い傾向。

地上建物が取壊され空地となっている。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１２０６
-50014		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１６
７１２０６
-50007		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北17m市道、
東8m、角地
１住居

(80,200)
c １２４１６
５１２０６
-101		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
南東30m、
角地
準住居

(70,200)
d １２４１７
５１２０６
-50503		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
東8m、二方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
33,614 		 100
[ 100.0]
33,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,600 
b (　           ) 
24,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
27,059 		 100
[  88.3]
30,644 
30,600 
c (　           ) 
20,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.0]
30,078 		 100
[  88.3]
34,063 
34,100 
d (　           ) 
22,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.6]
30,234 		 100
[  92.1]
32,827 
32,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -24.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



釧路 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,382,306 
1,708,110 
5,674,196 
5,303,520 
370,676 		 （　0.9488）
351,697 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,177,490 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.10 Ｓ3 510.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   307 ㎡     12.5 m x   24.7 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し、２～３階は各階の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.10 
80.0 
136.08 
1,650 
224,532 		 3.0  673,596 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
170.10 
90.0 
153.09 
1,400 
214,326 		 2.0  428,652 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.30 
86.7 
442.26 

653,184 		 1,530,900 
0 
⑨年額支払賃料        653,184 円　×　12ヶ月　＝　       7,838,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     442.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,838,208 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,292 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,367,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,530,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,382,306 円　　　　（　        24,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４３５
２０６
　　　　-50502		 1,425  
(   1,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,500 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,402 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１４３５
２０６
　　　　-50506		 1,246  
(   1,237) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,384 
c １２４１４３５
２０６
　　　　-50505		 1,821  
(   1,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,401 
釧路 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,800 円  　　　　     76,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 391,910 円  　　　        7,838,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      777,200 円  　　　　     76,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,200 円  　　　　     76,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,200 円  　　　　     76,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,708,110 円　（　　　　　　         5,564 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     510.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,303,520 円  
（　　　　　        17,275 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,382,306 円      
②総費用 1,708,110 円      
③純収益　①－② 5,674,196 円      
④建物等に帰属する純収益 5,303,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 370,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,177,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市浪花町十三丁目２番５
 4600000273134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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