別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL. 
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南  700 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 近傍の大楽毛北地区では工業
投資が進行しており、水準を
支えている。		 道

路		 １１ｍ舗装市道 交通

施設		 新大楽毛駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 鶴野東地区の熟成や星が浦地区西部での中古住宅需要の底堅さの一方で、市内住宅地間の競争力の変化が感じら
れる。工業地の需要も底堅く、当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,750 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,340 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市と隣接の釧路町の圏域。ハウスメーカーや地元建設会社等が需要の中心と把握する。市内基幹産業
の転換に直面し、住宅用地の需要減退が予測されたが、利便性が維持され、市内所得水準に見合った周辺住宅需要は底
堅さを示していることに加え、大楽毛地区における学区再編も当地区には追い風と考えられる上、水準を下支えする工
業系投資も近傍で複数確認される。特定の水準把握は困難だが、６０００万円前後が概ね中庸と推測する。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 住宅分譲を前提とした需要は薄れつつある反面、規模的代替性を有する工業地取得事例等、信頼性の高い事例資料を確
保し得た。控除後価格は開発業者のリスクを十分反映し、土地の個別性を色濃く反映するが、将来予測に伴う不確実性
を内包する。時系列的近似性が高い事例資料から査定された比準価格をやや重視し、控除後価格も比較考量して、周辺
工業地との価格均衡も睨み、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき規準地等はない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口減や高齢化問題が控えており、郊外における宅
地開発需要は減退気味である。企業遊休地処分に伴
う新規宅地供給も市内で複数見られる。

鶴野東・星が浦各地区の生活利便性は概ね維持され
ている。学区再編成や減災措置の影響を十分注視す
べきである。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
３１２０６
-50034		 釧路市 宅地   不整形 東15m市道、
南8m、角地

１中専

(70,200)
b １２４１４
３１２０６
-50901		 釧路市 宅地   不整形 接面道路無、
無道路地

工業

(60,0)
c １２４１６
５１２０６
-153		 釧路市 宅地   長方形 北西11m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
d １２４１７
５１２０６
-50046		 釧路市 宅地   ほぼ長方形 南西20m市道、
北西10.3m、
角地

２住居

(70,200)
e １２４１６
７１２０６
-50303		 釧路市 宅地   不整形 南東6m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,228 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.4]
5,827 		 100
[ 154.0]
3,784 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
3,900 
b (　　            )
5,643 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 111.8]
5,047 		 100
[ 123.5]
4,087 
4,210 
c (　　            )
12,096 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.3]
13,105 		 100
[ 169.0]
7,754 
7,990 
d (　　            )
5,413 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 111.8]
4,842 		 100
[ 130.0]
3,725 
3,840 
e (　　            )
6,049 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  88.2]
6,858 		 100
[ 130.0]
5,275 
5,430 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -30.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,750 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
15,000  （　   75.5 ％）
11,325 		 5,320    96  1,256  4,653 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9328　　　　      4,340		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,340		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,340 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２４１６
７１２０６
-50026

     12,963 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[107.5]		 100
[ 99.3]

     12,144 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     12,100 
b １２４１６
７１２０６
-50016

     18,588 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 99.3]

     18,262 

     18,300 
c １２４１６
７１２０６
-50027

     15,499 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 99.3]

     15,228 

     15,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.5 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +7.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.5 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.5 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 15,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,400 		 [100.6]
100		 100
[110.0]		 100
[ 98.4]
15,242 		 [100.0]
100
15,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.5
交通・接近　　   0.0
環境　　  +2.5
行政　　  -2.5
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 15,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    100 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　・フェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装・両
　側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス・公共下水可
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 釧路 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市星が浦北五丁目２番２
 4600000306104-0000
2 　釧路市星が浦北五丁目２番３
 4600000306105-0000
3 　釧路市星が浦北五丁目２番４
 4600000306106-0000
4 　釧路市星が浦北五丁目２番５
 4600000306107-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL. 
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南  700 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市街地の外延部に未利用地が
見られる地域		 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 新大楽毛駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 郊外部における開発素地の需要は堅調ではないものの新興地区における供給過剰感は解消しており、宅地見込地
に係る動向は安定した推移を示している。
(3)最有効使用の判定 宅地造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,350 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市全域を含み広域的に形成される。主たる需要者は一般住宅の分譲を業とする宅地開発業者等が想定
され地元企業のほか全国規模のハウスメーカー等が考えられる。宅地の供給過剰感は解消されていることから宅地見込
地の市場性は安定している。地域人口の減少、高齢化の進行による先行き不透明感が残存している中、郊外部の宅地開
発を想定した土地取得には相応のリスクがある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 対象標準地と同程度の取引事例の収集は困難であったが、規模が大きく比較妥当性のある取引事例の収集及び選択に努
め比準を行った。控除後価格算定に当たっては、投資採算の観点から適正な開発を想定した。当地域における完成宅地
の価格水準を把握したほか、標準的な造成工事費等を見積り試算した。比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。なお、当市には規準すべき標準地は存在しない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 道東自動車道の延伸、市街地外延部の道路整備等に
より交通体系が変貌し、一部では利便性及び収益性
に好影響が認められる。

地域要因の格別の変動はない。



個別的要因に格別の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
７１２０６
-50010		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
b １２４１６
７１２０６
-50303		 釧路市 宅地   不整形 南東6m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
c １２４１６
５１２０６
-17		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 南西16m市道、
北西14m、
角地

準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１６
５１２０６
-500206		 釧路市 雑種地   長方形 北西11m市道、
北東4m、角地

工業

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,485 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
6,485 		 100
[ 150.0]
4,323 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
4,450 
b (　　            )
6,049 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  88.2]
6,858 		 100
[ 144.0]
4,763 
4,910 
c (　　            )
5,472 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
5,211 		 100
[ 100.0]
5,211 
5,370 
d (　　            )
9,077 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,077 		 100
[ 169.0]
5,371 
5,530 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,600 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,500  （　   75.5 ％）
10,948 		 5,420    98  1,095  4,335 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9488　　　　      4,113		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,113		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[105.8]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,350 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２４１６
５１２０６
-142

     13,876 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 94.1]

     14,386 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     14,400 
b １２４１６
５１２０６
-16

     13,103 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[102.5]		 100
[ 96.0]

     14,017 

     14,000 
c １２４１６
７１２０６
-50027

     15,499 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[102.0]

     14,824 

     14,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,400 		 [100.6]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]
14,422 		 [100.0]
100
14,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　（フェンス等）
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装（両
　側歩道）
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス、公共下水可
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 釧路 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市星が浦北五丁目２番２
 4600000306104-0000
2 　釧路市星が浦北五丁目２番３
 4600000306105-0000
3 　釧路市星が浦北五丁目２番４
 4600000306106-0000
4 　釧路市星が浦北五丁目２番５
 4600000306107-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考