令和6年1月11日　提出 釧路 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -31 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市入舟６丁目２８番１０ ｢入舟６－２－４｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する既成 住宅地域 東14.6m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路東港隣接の工場等も混在 する住宅地域 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 釧路駅 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの漁業関係者も見られる地域で、地縁的関係を持つ者の取引が多い。釧路地震時の高波・津波の影響で 地価が下がったことから、やや需要回復も見られたが、一般住宅地としては弱含み傾向の需要動向と判定する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区内の既存住宅地及び混在地域一円と判定する。需要者の中心は橋南地区に地縁的選好性を持つ住 宅需要者及び個人経営等の小規模事業用地需要者と考える。地震・津波の危険があるため、標高の低い地域に対する選 好性は低いが、特定の利用を目的とした少数の取引は見られる。取引の中心価格帯は、更地で４００万円台、新築建売 は少なく、注文建築や中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺はやや特殊な地域で、一般サラリーマンが住宅を求めるような目的は少ないため、アパート等の新築もあ まり見られず、賃貸市場の熟成度は低いと判断し、収益還元法の適用は断念した。取引は、住宅のほか、駐車場や事業 目的が散見される程度である。よって、実証性のある比準価格を標準に、代表標準地との均衡に配慮し、地域の実態と 周辺地価水準をも参考に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [110.9] [105.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 高波・津波等の危険性、居住環境・利便性等 から、住宅地、業務用地とも需要逓減傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％