別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
釧路 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 1,310,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市中鶴野５８番４３１２
｢中鶴野１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も見られる郊外の住
宅地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 新大楽毛

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧住宅地造成事業法により造
成された市街化調整区域内の
一般住宅地域		 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 新大楽毛駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地との街路連続性がやや劣り、市街化区域も含めた中では環境条件等も劣るため、競争力は低い。物価高等
により不動産取引全般が縮小する中、地価は弱含みと考える。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中鶴野地区を中心とした、市街地近接の市街化調整区域内の住宅地域の範囲である。旧住宅地造成事業に
よる既成住宅地域で、住宅等の建築が可能だが、市街地との街路連続性及び相対的な環境条件も劣るため、需要は低い
。需要者は市内居住の低価格土地を指向する者である。取引の中心価格帯は、更地で１００万円台半ば程度、新築建売
は少なく、中古物件付取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、経済環境が下降気味にある中、比較的新しい５事例を採用して比準することができ、規範性が高い。収益
価格は、接近条件及び環境条件から、賃貸建物の想定は合理的でないため、適用を断念した。したがって、比準価格を
中心に、物価高等による不動産取引減少などの一般的要因を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


周辺幹線道路条件良化もあり、一定の取引は
あるが、若干特殊性のある地区で、需要・価
格水準とも低めである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１２０６
-22		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北西8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b １２４１６
５１２０６
-122		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c １２４１７
５１２０６
-50074		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d １２４１７
５１２０６
-50075		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e １２４１７
５１２０６
-50076		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東11m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.6]
6,654 		 100
[ 104.0]
6,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
6,560 
b (　           ) 
6,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
5,891 		 100
[ 100.0]
5,891 
6,040 
c (　           ) 
10,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
9,855 		 100
[ 100.0]
9,855 
10,100 
d (　           ) 
7,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
7,169 		 100
[ 100.0]
7,169 
7,350 
e (　           ) 
5,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.4]
6,667 		 100
[ 103.0]
6,473 
6,630 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,600 円／㎡]  



釧路 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域の建築可能な地域であるが、郊外に位置する戸建住宅中心の地域で、接近条件及び環境条件から
、賃貸等の収益物件の想定は合理的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市中鶴野５８番４３１２
 4600000258696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
釧路 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.
鑑定評価額 1,330,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市中鶴野５８番４３１２
｢中鶴野１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も見られる郊外の住
宅地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 新大楽毛

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧宅地造成事業法により造成
された調整区域の鶴野ニュー
タウン住宅団地		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 新大楽毛駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲の幹線道路整備や下水道整備により環境等の向上もあるが市街地との連続性がなく、利便性が見劣り、他の
住宅地と比較して競争力は低く、現状維持の状況が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中鶴野地区を中心とした市街化調整区域内の住宅地や市街化区域内の価格水準低位の住宅地の範囲と判断
される。旧造成事業法により住宅等の建築は可能であるが、市街地との連続性がなく需要自体は低い、安価な土地を求
める需要層が多いことから、住宅地としての市場競争力は低い地域となっている。中心となる価格帯は総額１００万円
付近を中心に１５０万程度までの範囲内で、新規に住宅を建築する需要は少なく空地の多い状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一手法の適用になったが、求められた試算価格について再検討をこなう。比準価格は中鶴野地区内の市街化調整区域の
取引事例を採用し、各試算値にウェート付けをおこない求めたもので、信頼性が高いものと判断される。収益価格は地
域特性が戸建住宅地であり、収益性に馴染まない地域のため適用は断念した。よって、比準価格を採用し、地域の不動
産需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、価格牽連性を有する公示地は見いだせなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性
の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良
好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向
である。

道路整備等、周辺環境は良化しているが、市
街地連続性に欠け、利便性が見劣るなど、不
動産需要は低い傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１２０６
-22		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北西8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b １２４１７
５１２０６
-50076		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東11m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c １２４１７
５１２０６
-50075		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d １２４１６
５１２０６
-122		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.6]
6,654 		 100
[ 100.0]
6,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
6,820 
b (　           ) 
5,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.4]
6,667 		 100
[ 100.9]
6,608 
6,770 
c (　           ) 
7,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
7,169 		 100
[ 100.0]
7,169 
7,350 
d (　           ) 
6,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
5,891 		 100
[ 100.0]
5,891 
6,040 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,700 円／㎡]  



釧路 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の戸建住宅用の団地内に位置し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市中鶴野５８番４３１２
 4600000258696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考